商铺转让合同纠纷
商铺的转让合同,常见的事项除了主体之外,主要是:承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。
1、关于承租的地点,该事项的约定,一方面涉及约定法院管辖时的选择问题,另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时,相对应的违约条款设计问题。
2、关于租金递增以及时间点的问题,这里需要关注的是递增的基数,是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点,明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题,从而对于承租的投资是否可行作出预估。
3、关于租赁保证金或者履约保证金,一般是确保承租人依约履行合同的保证金,针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等,该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制,则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》,在此不阐述。
4、关于拆迁赔偿问题,为何需要提及该问题,理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人,也就是说,一旦承租的店面发生征收,则国家是不对承租人进行补偿的,该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理。
商铺转让纠纷处理方法
1、在产生纠纷时,先要理清楚这个纠纷在合同上有没有明文规定,如果是明文规定的,那么就按照合同上的规定执行。这是白纸黑字的东西,没有办法抵赖;
2、如果不是明文规定的东西,这个纠纷诉求的一方是否合理,如果不合理,可以予以拒绝,如果是合理的,可以与对方协商解决;
3、在与对方协商解决时,如果对方完全很过分,甚至是不通人情,这个时候我们要去弄清楚对方真实的意图,是想逼你走还是有第三方的介入。只有弄清楚了对方真实的意图,我们才能应对;
4、如果这个纠纷是有第三方的介入,可以绕过纠纷方,与第三方协议,告知合同情况,以及自己将采取的措施,让第三方退出即可;
5、在对方无理要求下,自己可以寻求与对方关系比较好的人出面周旋,寻求第三方的有力干预,或者是找街道委员帮助,跟纠纷方协商解决;
6、最后,还不行的话,只能找有名律师了,通过法律手段维护自己的正当权益。
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