作为先买权行使的前提条件之一,出租人必须先将租赁房屋出卖。出卖,系所有权的有偿转让,赠与、遗赠和继承不在此列。
(1)承租人应享有先买权的情形。
根据《拍卖法》第3条规定,拍卖乃是以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。从词义分析,拍卖应视为出卖。但是,先买权行使能否适用于房屋拍卖,理论界存在截然不同的两种观点,肯定说和否定说,前者如德国民法,后者如台湾地区民法。
若承租人对进行竞拍的租赁房屋不能优先购买,有违我国先买权之法定规则,更何况,根据《城市房地产抵押管理办法》第41、42条规定,在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时,抵押房地产的共有人或承租人依法享有优先购买权。据此规定,在拍卖的场合,承租人应当有权行使先买权。
此外,法院在强制执行被执行人的出租房屋时,不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置,必须对案外承租人的先买权予以充分的保护,不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的出卖,故承租人的先买权仍应得到保护。
(2)承租人不享有先买权的情形。
以租赁房屋作价入股的,或以租赁房屋与他人从事合作开发的,或企业发生收购、合并、分立而导致租赁房屋的权利转移的;或以租赁房屋与他人进行产权交换的,往往被一些地方性法规视为出卖。但是,这种转让所涉及的同等条件具有独特性而不可重复,所以,承租人无法享有先买权。
(3)承租人酌情享有先买权的情形。
依据《德国民法典》第570b条之(1)的规定,如出租人将住房出卖给其家庭成员或家属的,则承租人不得行使先买权。我国立法对此未作明文规定,可这种买卖与纯粹的市场交易有所不同,应当有所保护。当然,对于家庭成员或家属的界定也不宜作过分的扩张解释,否则,不利于对先买权的保护。实践中,应视具体情况酌情处理。
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