一、签订购房合同卖方违约可以退房吗?

签订购房合同卖方违约不一定可以退房，如果房屋的售卖方实施的是以下的违约行为，那么购房者可以提出退房的请求：

1、卖方一房二卖，买方可以退房

一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权，开发商一套房产签订两次买卖合同，必然会有一个买房人不可能实现购买目的，无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理，在房屋拆迁安置的过程中，拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。

2、开发商擅自将已售房产抵押

有的开发商由于资金短缺，在与购房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第1款规定，无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、房屋主体结构质量不合格

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验、确实不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照该条规定，如果房屋主体结构质量不合格，无论是房屋交付前还是交付后，买受人均可请求解除合同和赔偿损失，这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。

4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”至于“房屋质量”包括哪些方面，“严重影响正常居住使用”又如何界定，该条没有详述。结合《建筑法》第六十二条规定，房屋质量除了包括地基基础工程，主体结构工程外，还包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管、上下水管的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

至于“严重影响正常居住使用”如何界定，该情形与“房屋主体结构质量不合格”的情形有明显差别。主体结构质量不合格，意味着该房屋已属危房，居住其中，人身及财产安全随时处于危险之中;而“严重影响正常居住使用”主要体现为该房不存在危及人身及财产安全情形却不能居住使用，比如供水系统设计存在缺陷，经多次维修仍无法修复;如下水管道设计缺陷，出现排污不畅甚至倒灌问题，多次维修不能恢复致使无法居住等。

公民在向开发商支付首付款之前需要慎重，这是由于一旦支付，后期若是不想再购买房屋了，那么此笔首付款不一定可以退还，当然如果购买方可以拿出相关证明开发商实施了违反房屋买卖合同行为的证据、且还行为导致合同目的不能实现，那么可以提出退房、退还首付款的请求。

5、房屋误差面积过大。何为误差太大?根据较高院的司法解释，首先看双方合同对此有无约定，如果没有约定，面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时，购房人如不愿意按实际面积购买商品房，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

6、延迟交房。根据《最高人民法院关于商品房纠纷的司法解释》第十五条，开发商未能在约定时间内交房验房，买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方请求解除合同的，应予支持。买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

7、房屋不能办理所有权登记。由于不动产所有权必须经登记才能发生效力，如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记，那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。

据此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

8、不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式，但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难，当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够，银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

二、交了首付没签合同可以退房吗?

1、交了首付没签合同不一定可以退房，如果是出于个人原因，交了首付没签合同，退房属于单方面违约，交纳的定金无法退回。如果是出于开发商的原因，交了首付没签合同，购房人可以退房。由开发商双倍返还定金，并返还首付款。

2、双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。在更多的时候,购房者提出退房,会受到开发商的种种抵制。

对于房屋的购买方来说，在发现购房合同的另一方当事人实施了违约行为之后，若是想要退房，那么可以先结合相关法律的规定，判断自己的情形是否满足退房的条件，对于满足的可以带着购房合同等的材料，直接向销售方提出退房请求，对方不同意退房的，还可以选择起诉。