北京公租房成本与市场价不相上下引争议

“两限房、廉租房、经济适用房我都申请不了。”在北京市一家研究所上班的庞林,毕业3年依然无力购房,而不断高涨的房租,让刚换工作的他更是“雪上加霜”。

“如果能申请到公租房就好了,但从现在公布的信息来看,公租房可能不好申请,而且价格也不一定便宜。”庞林说。

不久前,北京市住建委公布了北京控股集团有限公司公租房项目、北京市公安局公租房项目、丰台区黄土岗保障房项目这3个公租房项目的成本租金价格,其中最贵的黄土岗项目成本价达到30元每平方米,与市场租价不相上下。

北京市部分公租房成本价的公布,触动了一大批像庞林一样的公众的神经。

虽然北京市住建委对这一成本价格作了迅速回应,称北京目前尚未确定具体公租房项目的租金标准,将来的租金标准肯定会根据市场租金下浮计算,并且会综合各方面意见。但有专家认为,不能回避的问题是,到底应该由谁来为公租房的成本埋单。

公租房成本由谁承担

《法制日报》记者了解到,北京公租房建设模式分为两种:集中建设和商品房中配建。目前是商品房配建占大比例,至于大规模建设,主要依靠北京的国企垫资进行建设。

北京一家国企的负责人告诉记者,经济适用房可以在房屋销售后实现资金回流,但公租房不能直接出售,房屋建成以后,资金如何回收?这成了“被指派”建设公租房的国企最担心的问题。

有业内人士认为,如果要保证垫资的企业和开发商不亏本,就需要有一定的财政补贴和不能偏离成本太远的租赁价格。

不难看出,公租房的价格涉及到了公众、政府、国企或开发商等多方利益。作为保障性住房的公租房,实质上却成了各方利益的博弈场。

对此,有业内人士认为,公租房作为一种社会保障性住房,财政拨款应该是主要经济来源。

“如果全部以财政拨款的方式建设公租房,只能是把公租房限定在一个小规模,这种方法只是杯水车薪。”中国人民大学法学院教授杨建顺认为,可行的方法是,利用单位自由的土地来建设公租房,由单位出一部分资金,政府也给予一定的财政支持。同时,财政支出需考虑公租房的针对性。公租房主要解决两类“夹心层”的住房问题,对于在廉租房和经济适用房之间的“夹心层”,租金可以相对较低,补贴多一些；而对在经济适用房和商品性住房之间的“夹心层”,租金可以相对提高。

记者了解到,一直以来,将土地出让金用于建设保障性住房的呼声不绝。

此前,住建部政策研究中心主任陈淮也表示,今后将用70%以上的土地出让金建设保障性住房。

但是,一位不愿具名的专家告诉记者,将土地出让金的大部分用于建保障性住房,一直停留在呼声阶段。“我们看到的是,建设资金都是向银行、公积金中心贷款,这样必然造成很大的成本”。

这一说法得到了北京市住建委的证实,北京市住建委在回应公租房成本时称,公租房的成本在拆迁费和银行贷款上,导致成本过高。

北京大学法学院教授王磊认为,公租房的建设首先应当定性为政府行为,如果政府在土地出让、拆迁、财政等各个方面给予政策优惠和大力支持的话,公租房的成本就会大大降低。

“以房养房”能否降低成本

“从成本的角度看,可以考虑以房养房。”在关于公租房成本的争议中,杨建顺认为,不能只把目光放在价格的高低上,应该考虑到公租房的可持续性和广泛覆盖性,大力拓展房源。

如何拓展公租房的房源?

中国社会科学院社会政策研究中心研究员唐钧在接受《法制日报》记者采访时说,用不着新建房子,现在有不少筒子楼和老房子都空着,政府可以凭借其信誉以低于市场价的价格承租这些房子,然后再以平价租出去。

此外,也有业内人士提出,可以将小产权房作为公租房的房源。

“现在全国存在大量的小产权房,是对法治的一个极大挑战。对于小产权房来讲,可以考虑在进行安全指标验证和考察其合理性的基础上,将其作为公租房重要的房源。”杨建顺说,应该充分调动社会各方面的房源,对各种不同类型的房源制定不同的政策、价格。价格的制定应体现出公租房的保障性,政府同时进行补贴。

操作原则需立法规范

有业内人士认为,不管采取哪种办法降低公租房的成本,都面临着缺乏实施标准、细则,没有统一法律规范的问题。“这是目前我国公租房面临的最大问题。”杨建顺说。

记者了解到,各地对公租房申请人户籍限制所作的不同规定,是公租房缺乏法律规范的一个例证。

据了解,《北京市公共租赁住房管理办法》规定,公租房申请对象限于本市人口。

“北京市的公租房限制户籍太不合理了,现在有北京户口的人有几个需要申请公租房?反倒是我们这样没北京户口的更需要公租房来安身立命。”在北京工作4年的健身教练刘芳如此抱怨。

杨建顺认为,对申请公租房进行户籍限制的更深层原因在于财政拨款。“财政拨款分国家财政和地方财政,如果全部由国家财政拨款建公租房,那么,户籍限制的问题就会迎刃而解。但现实是国家财政拨款建公租房的能力和可能性太小,尽管中央领导都极力主张居者有其屋,但是,在相当长的时间内仍无法实现全部由国家财政支撑公租房。”

有专家提出,由地方财政拨款建设公租房,就必定涉及到各地的经济福利,因为各地经济发展的不平衡性,在公租房租住上要体现对地方的经济政治发展的贡献,必然是当地的公民优先租住。

“理想的状态是没有户籍的限制,现实的路线是根据居住在城市时间的长短来计算应不应该租赁。”杨建顺说,但是,由谁来计算、怎么样计算,以及对急需租赁房屋的人们如何提供帮助,这都是相关部门需要考虑的,“实现公租房有序健康发展无疑需要法律的跟进”。

“住房保障法应当有专门的章节来规范公租房的发展。法律应当给各地方设定积极推进公租房的发展义务,还可对骗租、阻挠租赁等情况设定法律责任,对不宜由地方设定的惩处作出统一规定,为各地有关的规范建构和完善提供一个基本的平台和框架。”杨建顺说。