最近身边好几个朋友准备下手买房，真为朋友开心。但是真正操作的时候问题来了，全款买还是贷款买?如果贷款，要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢，还是等额本息?

1、全款买还是贷款买，贷款多少合适?

当然是贷款买。用银行的钱周转出更多的现金流，岂不乐哉!而且能用公积金贷款买是最好。近几年，公积金政策在不断的放宽，买房、租房都可以用。对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，非常人性化。

另外需要注意，公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%左右。商业贷款利率在不同的城市还会有小幅度的折扣，比如北京商贷曾推出9折优惠。所以买房之前，可以先咨询是否有折扣。

首付多少为佳呢?我个人建议按照最低要求付的首付款进行贷款即可，后面在具体分析到。

2、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?

先来举个例子。

地点坐标：北京，首付30%。

贷款方式：公积金和商业贷款混合贷款。

利率：公积金：4.05%，商业贷款：6.15%。

贷款额度：公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

稍作计算即可得出等额本息、等额本金所需利息情况：

也就是说，30年等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万。但是换位思考，假如我们的投资利息大于6.15%呢?比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%，那么把还给银行的钱拿出来投资，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，这比一年期定期存款都高!

所以建议在贷款时，按最长的时间贷款，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。

3、等额本息还是等额本金?

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式相比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏。但真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金，都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的不同本金造成的。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

1、假设用等额本金还款，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;

(1)第一个月还款利息为：100万×0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

995833×0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推。等额本金还款20年，共需款项约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2、如果是等额本息还款，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。

以此类推。等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分贷款提前还给银行，从而减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

4、看看你适合什么样的还款方式

三类人适合提前还款：

1、传统保守党。钱只存银行，不做任何投资，不愿意承担任何风险的朋友，建议提前还，生活更踏实。

2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，可以提前还。

3、还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型：

1、公积金贷款，商贷7折、8折，公积金贷款利率才4.05%，这么低的成本，就不要再给自己增加压力了。

2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款。

3、等额本息还款期已经超过二分之一，提前还款看似节省的利息会比较多，其实不然，所以我也不建议提前还款。