本文介绍了拥有土地使用证的房屋实际上只有使用权,不能上市交易且私下签定交易协议不受法律保护。使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房。房地产商在卖商品房时必须具备主体资格,必须具备齐全的“五证”和“二书”。五证包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售预售许可证》,而二书则是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

由于只有拥有土地使用证的房子，实际上意味着只有使用权利，而非房屋的所有权。未经审批同意，此类房屋不能上市交易，私下签定交易协议不受法律保护。

2、使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

3、房地产发展商的主体资格，房地产商在卖商品房时必须具备主体资格。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。（1）所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；

（2）“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。

土地使用权与房屋所有权的关系及风险

土地使用权与房屋所有权是两个房地产交易中最为重要的权利，它们之间的关系和风险备受关注。首先，土地使用权是指土地权利人对其所拥有土地享有占有、使用、收益和处分的权利，而房屋所有权则是指房屋权利人对其所拥有房屋享有的权利，包括占有、使用、收益和处分等权利。

在房地产交易中，土地使用权与房屋所有权常常是相互关联的。例如，在房屋买卖交易中，土地使用权通常与房屋所有权一同转让。此外，在一些租赁交易中，房屋所有权可能被出租，而土地使用权则继续由土地权利人持有。

土地使用权与房屋所有权之间存在的风险也值得关注。例如，当土地使用权发生变更时，房屋所有权可能会受到影响。此外，在房屋租赁期间，土地使用权可能被租赁合同条款禁止转让或抵押，从而影响房屋所有权的实现。

因此，在房地产交易中，应当对土地使用权与房屋所有权之间的关系及风险进行充分了解，以避免产生不必要的纠纷和风险。同时，相关法律规定也应当得到遵守，以维护房地产市场的稳定和健康发展。

房地产交易中土地使用权与房屋所有权的关系及风险值得关注。使用权的房屋只有使用权，不能上市交易，私下签定交易协议不受法律保护。房地产商在卖商品房时必须具备主体资格，必须具备齐全的“五证”、“二书”。土地使用权与房屋所有权之间存在的风险也值得关注，应当充分了解，遵守相关法律规定，以维护房地产市场的稳定和健康发展。

根据《土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。