楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，即属于业主共有部分，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷

在用法律制度规范社会经济生活时，成本是一个重要的考虑因素。导致交易成本或者执法成本过高，常会成为人们要求修改法律规范的理由之一，甚至在反不正当竞争法或反倾销法领域，成本将直接作为某些具体行为是否合法的判断依据。但是在民法范畴，通过对标的物价格构成的成本计算，能否得出所有权归属的判断结论，却是一个值得慎重考虑的问题。

在合同标的物仅为一物的情况下，确定所有权归属时并无运用成本计算法的必要，但在合同标的物是由多个物结合或集合而成、合同又未对各物的移转一一明确时，成本计算法就可能被引用进来。《小区公共配套设施所有权的认定》一文（见2004年2月5日本报案例评析版。基本案情是：甲公司与丙物业管理公司签订协议，将开发的A小区内的锅炉、配电室等公共配套设施无偿转让给丙公司。业主乙得知此事后，认为该协议侵犯了自己对A小区公共配套设施的所有权，遂将两公司告上法院，要求予以撤销），在论证小区公共配套设施所有权的归属时，就将价格构成理论作为主要理论依据。该文作者认为，依据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》的规定，公共配套设施建设费用作为成本计入房价，业主支付的房价中包含了公共配套设施的建设费用，业主就应当拥有小区公共配套设施的所有权。把这一推论过程一般化，得出的所有权归属确定方式就是：如果乙物的价格作为成本被计入甲物的价格构成中，乙物就是甲物的组成部分，乙物的所有权就应随甲物所有权的转移而转移。但笔者认为这不是确定所有权归属的可靠方法。可是在商品房案件中，特别是涉及附属设施所有权归属纠纷的案件中，一些法官习惯用成本计算来确定附属设施所有权的归属，而这种习惯其实是应当戒除的。

成本是标的物价格构成的主要部分，也是交易活动中当事人双方讨价还价的重要依据。当事人在提出或接受一个合同价格时，成本总是当事人做价格决定时的考虑因素，所以在具体交易价格的形成过程中，成本计算总会明确或隐晦地发生直接或间接的作用。但交易中所有权的归属是一种法律效果，安排交易标的物所有权的归属应依据当事人的意思表示，而经济意义上的成本计算并不等于法律意义上的意思表示。虽然在一个具体的交易过程中，当事人作订立合同的意思表示时，总要有经济上的动因和目的，而且这种经济上的动因与目的会决定其意思表示的内容，但意思表示的决定因素并不等于意思表示的内容。法官在理解一个合同时，要分析掌握当事人意思表示的内容，在当事人意思表示不清晰的情况下，有时需要根据当事人订立合同的动机或目的来判断其意思表示的内容。不过，标的物价格构成的成本计算却没有这样的功能，因为再细致的成本计算也不能可靠地判断出合同双方的意思表示内容。

在一个交易中，对标的物价格达成一致是合同得以成立的必要条件，但是价格上达成一致并不等于成本计算上也达成一致。首先，标的物的成本构成是复杂的，就同质的商品而言，只因生产工艺和成本控制上的差别，其成本的构成和高低就不相同，也就是说，同质标的物价格构成中的成本并不相同。其次，标的物的成本高低并不直接决定合同价格。在一个具体的交易当中，虽然双方当事人商定合同价格时都可能考虑成本，但是卖方会更多地考虑标的物的个别成本，而买方更多考虑的是同类标的物的平均成本。具体的交易价格主要是由供求关系决定的，而不是由一方当事人成本加利润的计算结果决定的，卖方不会因其物品成本很低就提出一个低价，买方也不会因卖方物品成本很高就会接受一个高价，因为个别成本的高低与具体物品的效用、需求等并不成正比，例如同一楼层同一面积房屋的建设成本可能等同，但仅由于朝向不同就可导致房价不同。再次，对待同一合同标的物，买卖双方的成本计算可能并不相同，但并不妨碍双方在合同价格上达成一致，即成本计算结果不同并不等于意思表示不一致。成本的确定属于内心计算，但内心计算并不等于意思表示的内容。如果内心计算没有外现成为意思表示的内容，便没有法律上的效果。在一个交易中，成本计算是一方当事人自我完成的事务，如果事后发现该项交易中的成本计算有误，并不能以此作为意思表示错误的事由。

标的物价格构成的成本计算作为合同当事人的内心计算，不能作为所有权归属的确定依据。所有权的转移依据的是买卖双方的意思表示，如果发生所有权归属纠纷时以一方的成本计算解释价格合意，进而解释所有权归属的意思表示内容，难免产生违背合同当时合意的偏颇结果。即使法官为维持公正起见，在双方当事人成本计算结果之外另行计算出一个更为客观准确的结果，并以此计算结果确定标的物所有权的归属，这个合同实际就变成法官订立的而不是当事人订立的。标的物价格构成的成本计算与所有权转移无关，例如生产工具的成本要计入商品价格中，但生产工具的所有权并不当然随着商品出售而转移，除非销售商明确表示把商品与其生产工具一并转让。在一个交易完成后，该项交易中标的物的成本还可以因成本策略和税收管理等因素调整，而此种调整并不改变标的物所有权归属的结果。《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》（2001年6月1日）第九条也规定：配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。该项规定显然表明，公共服务设施建设成本计入住宅成本后仍然可以再单独出售，而再出售的后果只是相应冲减住宅成本（而冲减成本不等于降价），并不影响公共服务设施单独出售的效力。

在一个对商品价格构成有严格管理的领域，如当前的商品房交易领域，成本计算也难以成为所有权例如公共设施所有权归属的判断根据。政府实施价格管理一般有两个目的：一是税收控制，另一个是价格控制。就税收控制而言，纳税主体一般愿意多计成本以减少纳税，如果纳税主体愿意少计成本却是税法不予禁止之事。就价格控制而言，除非采取政府定价或固定利润率等指令性措施，否则政府实施的成本控制不能实现价格控制的目标。有关房屋价格管理的政府规章，只能限定哪些项目可以作为成本计入房价、哪些项目不能作为成本计入房价，但却不能强制哪些项目一定要作为成本计入房价，例如，开发商自己不把公共设施建设费用作为成本计入房价，政府就不能强制开发商将此项费用计入房价。商品房价格的决定因素是复杂的，而且一些项目即使没有计入成本却仍然会对房价发生影响，例如，即使地下车库的建设费用没有计入成本，业主利用地下车库需另外支付费用，一个有地下车库的楼房价格还是会高于没有地下车库的楼房价格，因为地下车库提高了楼房的使用效能和业主的选择机会。在市场决定价格的情况下，开发商将公共设施建设费用计入房价构成，房价未必上升；开发商未将公共设施建设费用计入房价构成，房价未必降低。既然我们不能假定一个具体房屋交易价格中一定包括公共设施建设成本，那就不能通过价格构成分析计算出公共设施所有权的归属。

如果我们仔细梳理现有的民法理论，就会发现民法理论已经为交易活动中存在关联之多个物的转移问题，提供了判断依据和解决方法。民法理论是从意思自治和物与物之间的关系（如主物与从物、主体建筑与附属设施、结合物和集合物等）两个层面，确立了相应的所有权归属的确定方法。在一个交易中，结构或功能上有关联之多个物的所有权是否一体转移，当事人有意思表示的要依其意思表示；当事人意思表示不明时，要依一般的社会观念来判断：一般社会观念的形成要有利于提高物的效用；而物的效用取决于物的结构与功能以及物的管理成本。拿《小区公共配套设施所有权的认定》一文中的案例来说，虽然房屋买卖合同中对小区内的锅炉、配电室、水源井和水泵房的所有权归属未作约定，但依一般社会观念来看，这些设施是维持小区住宅正常使用功能的必要附属设施，其所有权属于小区全体业主更便于持续维持这些设施的运转，因此，在当事人双方对这些设施的所有权没有约定的情况下，无论这些设施的建设费用是否计入房价构成中，其所有权都应当随房屋的出售而转移给全体业主。

用价格构成中的成本计算来解决所有权的归属问题，是一个看似简单其实更为复杂、看似合理其实很不合理的方法，在实务中可能会带来更多的问题和纠纷。一个确定所有权归属的规则在适用时必须有较大的客观性和确定性，因此，在用价格构成的成本计算确定所有权归属时，必须有这样一些一般性条件：市场上交易价格构成中有固定的利润和成本比例；有构成价格的固定成本项目；甚至有固定的成本水平。也就是说，只有在价格管制的计划经济模式中，成本计算才可能成为一个较为有效的所有权归属确定方法。在脱离了价格管制的情况下，如果可以用成本计算来确定所有权的归属，当事人就可以在合同意思表示的内容之外，用不同的成本安排与计算来解释合同包括标的物的范围或数量，合同的确定性将不复存在。当法官用价格构成的成本计算来确定所有权归属时，就是在设计一个合同而不是只在执行一个合同，就是在干涉一个交易的内容而不是只在解决一个交易纠纷。当合同的内容脱离了当事人的意思表示而由法官利用经济学原理确定时，这无疑将加大交易成本和司法成本。当法官惯于用价格构成理论解决所有权归属纠纷时，从经济领域中逐渐消失的计划经济幽灵可能就会游荡到法庭上来。

陈甦

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。