临近年末，惠州楼市迎来翘尾行情。随着开发商清库存、冲业绩的压力下纷纷推出各式优惠，市民也迎来了继金九银十之后又一个置业良机。行业观察人士更是认为开发商回款压力大，优惠力度有望更大。

这一波行情体现在市场成交中就是销售量的上涨。据惠城官方数据统计，在11月创下3729套的商品住宅成交数后，12月再度保持高位。上周(12月7日—13日)实现990套的成交数，市民购房热情不断高涨。

值得注意的是，在年终促销优惠更加频繁的市场下，成交价格的变动。据数据显示，上周网签均价6691元/平方米，环比上涨7.2%，每平方米上涨了451元。

一边是不断推出的促销，一边是上涨的房价，到底开发商的各种优惠措施有没有落到实处?到底低折扣、特价房，以及电商团购和低首付等优惠方式是真正的优惠还是假噱头，南方日报记者在年末的销售旺季作出梳理，以期为市民提供一点购房参考。

A.低折扣、特价房非优质房源需综合考虑

市场现象：无论是淡季还是旺季，在任何大环境下，优惠的折扣和特价房概念都是开发商吸引客户关注的重要手段。经过去年和今年长周期的平淡，开发商为了加速走量，市场频繁出现浩盛嘉泽园(资料图库团购点评)8.5折、中洲天御(资料图库团购点评)新品认筹7.8折等优惠。虽然折扣非常吸引市民，但能否入市置业仍然值得考虑。

另外市场出现的特价房也让人关注，海伦堡海伦春天(资料图库团购点评)洋房最低4980元/平方米、春林美园3999元/平方米等限时特价房源，在城区范围内，3字头4字头房源不断。相比市场正常的销售价格单价便宜接近1000元，以一套100平方米的房源为例，在特价优惠下就将实现近10万元的优惠额度。

分析：针对年终市场出现的促销行情，记者走访发现，低折扣频繁，开发商为了清尾货和去库存均适当调低价格。另外在一些开发尾期阶段的项目，由于前期销售良好已经实现成本回收，低折扣清货使得价格较为优惠，这类型集中在大中型房企项目。而部分小型开发商则受制于前期市场较为惨淡的走货，在资金运营压力下折价甩卖套现，购房者需要分清。

特价房又分为限时特价和常规性特价。部分楼盘应对节日或某些纪念周期(公司庆典等)推出限量房源单位，作为回馈方式，这些往往需要购房者与置业顾问良好的沟通互动，将购房意愿和户型信息等表达清楚。若是持续性的特价房行为，购房者则需辨别，多以噱头为主。

提个醒：折扣房和特价房，由于价格上的优惠和限定的房源，在朝向、位置和面积户型等很可能不会是普遍意义上的优质房源。购房者在作出购房决定之前，应该了解清楚具体的房源信息，根据自身的购房需求和承受能力进行综合考虑，避免只图一时的价格实惠带来后续的纠纷或居住的不便。

B.开盘认筹、电商团购认筹踊跃，开盘定价或抬高

市场现象：任何全新楼盘入市，或者推出新批次产品的前期阶段，认筹XX元开盘抵XX万元等销售方式基本成了例牌。部分购房者由于对项目某些优势的看好，或者项目前期产品积累下的口碑匆忙认筹，以期待在开盘过程中几千元能当几万元甚至几十万元来使用，实现购房优惠。

另外随着房地产电商销售的普及，很多楼盘借助房多多等电商平台推出一万抵十万等优惠方式。无论是万隆红1.2万认筹开盘减10万元、华邦首府(资料图库团购点评)推出的认筹100元减2万，还是保利达江湾南岸依托电商平台认筹1万减10万，均有效引起了市场关注。

分析：在业内人士看来，无论是楼盘的开盘认筹，还是电商团购优惠，其本质都是羊毛出在羊身上。由于最终的产品定价并非一直固定，而是掌握在开发商手中，认筹金冲抵的费用尽管看起来优惠，但只要价格定高一点，优惠自然就转嫁到购房者身上。

具体到楼盘的开盘认筹，根据业内人士透露的操作模式，开发商往往在项目入市前的两三个月，或者半年就开始宣传和启动认筹，根据认筹的多少来决定开盘的大体时间。而在项目入市价格定价上，同样也是根据认筹情况来确定。认筹数多的话代表着项目受欢迎，价格可以适当提高，要是认筹少则适当降低价格，以便低开高走吸引市场关注。

而电商团购，开发商释放的优惠折扣都掌握在电商机构。尽管团购费动辄几千抵几万，但由于电商机构的运营，以及中介带客上门的佣金等支出，实际能够给到客户的优惠较为有限。购房者应该与直接上门的优惠方式对比，作出选择。

提个醒：对于楼盘推新单位启动的认筹，购房者应该尽量根据自己的购房意愿和需求作出选择，而不应想着反正认筹一下也没事，不满意也可以退，这在很大程度上也就直接推高了项目的销售价格。而对于电商团购，购房者应该了解电商机构的背景，毕竟在签订购房合同之前，支付团购费用只是与电商平台，与开发商并无必然联系，注意分辨，避免黑中介的陷阱。

C.低首付透支刚需消费力，需量力而为

市场现象：从去年开始，两成首付1.5成首付等低首付的营销策略就成了开发商吸引购房者的重要招数之一。对于很多一时资金不足的市民而言，有效打开了购房的大门。而随着今年下半年以来，公积金首付降至两成，以及央行发文首付降至2.5成，低首付在市场变得更加普遍。

当前市场，众开发商在低首付的营销比拼中，没有最低只有更低，0首付一成首付屡见不鲜，购房者只要在约定的周期内分期还清首付款就能够实现购房，无论是双壁湾推出的首付4万元，还是华邦首府的一成首付都受到刚需购房者的关注。

分析：低首付是直接降低购房者的购房门槛，有效扩大刚需购房群体的数量。

通过这一方式，部分企业能够获得阶段性的快速走量。但值得注意的是推行这一方式的基本集中在刚需型楼盘，或者刚需型房源，因为这一优惠方式主要是将在原本首付交易政策下没有能力购房的群体提前纳入进来，是对刚需消费力的一种透支。

另外对于开发商垫首付，约定购房者一定周期内再返还的行为也是应对现行市场的一种无奈。开发商为了加快回款，只能加速销售。尽管购房者的首付款并未在短时间内支付，但是能够吸引客户提前入市，办理按揭贷款。只要银行放款，开发商就能实现有效回款。

提个醒：低首付或者无首付这一营销方式，对于刚需购房族而言是好事，同时也要注意陷阱。购房者切勿头脑发热，匆忙入市，而是应该考虑自身的经济条件和还款能力。虽说入市购房的门槛降低，但是还贷以及归还开发商垫付的款项则是一个长期性的压力，购房者要量力而行。