根据国家统计局日前发布的固定资产投资数据，前8个月房地产投资增长降至30％以下，业内专家认为，流动在房地产市场中的有限的购买力必须更为细致地甄选投资项目。“就目前的情形而言，具有成长性的区域内，房产看涨的成分越大。首先需要承认的是，位于市中心核心地段而且品质不错的楼盘应该被列为‘看涨型’房产。这类物业由于自身品质不错，而且配套设施完善，因此市场认可程度很高。如位于上海中心区、广州五羊新城板块内的高品质楼盘，近期价格并未下调。”复旦大学房地产研究中心主任华伟认为此时的地产形势并非一味悲观。如果从之前香港以及台湾地区所经历的地产市场危机中吸取教训，可能市场上仅有少量稀缺地段的高档楼盘才有可能在弱市“独善其身”。上海的高档楼盘依然保持热销。根据佑威房地产研究中心的统计数据：御翠豪庭、翠湖天地御苑、远中风华园等几个顶级楼盘所推出的房源中，150平方米以上的大房型基本上已经销售一空，剩下的都是150平方米以下房源。上海高档房带动价格上升成交量坚挺不断缩水的楼市“蛋糕”变为只有少量人分食，其中只有高档楼盘保证价格企稳。从以往的经验来看，如果楼市不可避免地步入下行通道，那么高档楼盘往往在弱市之下下跌最慢，而在回暖之时又回升最快。上海高档房在目前的形势下表现依然良好。根据之前戴德梁行发布的一份统计报告：上海2008年第一季度高端住宅市场（单价2万元／平方米以上）成交均价则为29707元／平方米，环比上涨了3％。而这种上涨趋势仍在持续。而根据统计数据：4月份上海成交均价最高的就是御翠园，该案成交了23栋顶级别墅共0．71万平方米，均价高达90991元／平方米。另外，御翠园近月更创新高，均价达11．39万元／平方米。同时，4月上海二手房市场的抽样数据也表现为：中心区域二手房仍维持一贯的抢眼走势，继续领涨全市。如黄浦区以2．95％的涨幅领涨各区，其中老城区板块涨幅最大，为3．38％。传统成熟区域二手房保持稳定格局，自住需求较旺盛，价格稳中有升。高档楼盘抗跌迹象的显露，使得基金大举投入资金购买此类物业。今年第一季度上海市场就有40亿元外资重金介入高档楼盘。在今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元／平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。青睐翠湖天地御苑的还有韩国“未来资产”基金，今年2月该基金以9．63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元／平方米。外资的择投标准为中小投资人所借鉴。房地产分析人士认为，随着人民币兑美元不断升值，外资热钱进入上海投资楼市的热情仍然高涨，沪上高档住宅的价格还将继续看涨，特别是市中心和浦东的一些顶级公寓，在外资眼中俨然如古董般稀少和珍贵，这也是类似御翠豪庭的项目为何可以持续保持高价位销售的原因所在。上海楼市中的高档楼盘也开始践行高档房弱市保值的规律：豪宅市场的冷热不均导致了上海房价的大起大落，从而使得市场越来越关注高档房。佑威房地产研究中心公布的研究报告显示：一手商品住宅的价格能够从去年上半年的9940元／平方米上涨至今年上半年的14026元／平方米，其背后主要原因也是受到高档公寓的带动。以静安区一楼盘为例：2005年6月，该楼盘房源的售价约为2．2万元／平方米，而目前，该楼盘在二手房市场的售价已将近5万元／平方米。在整个楼市呈现“滞胀”的形势下，上海豪宅市场的成交量也并未受到太大影响。在今年上半年一手商品住宅的成交量只有去年同期一半的情况下，高档公寓的成交量却是去年同期的5倍。上半年为2017套，去年同期为404套。同时，从2007年上海住宅用地的供应情况来看，去年上海市中心五区（静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁），纯住宅用地处于真空的“零供应”状态，而这种情况与2006年相似。可以预见，两年的“零供应”将直接导致今明两年中心区高档房的供应稀缺。“可以说，区域的成长空间和潜力决定房产增值空间的大小，这当然与政府的投入密不可分。比如对于已经相对比较成熟的板块来说，可能在随后的一段时间内，其上涨动力和空间都不会很大，这是因为缺少了政府的投入。结合市场具体情况，就上海而言，目前值得关注的热点有虹桥交通枢纽站建设、与世博会相关的滨江板块以及与迪斯尼有关的板块等，都会有很大的上升空间。”华伟称。御翠豪庭成楼市奇葩配套完善高档住宅受热捧华伟认为，不是所有与这些热点区域沾边的房产都会成为“看涨型”物业，其自身的品质也是一个不可忽略的因素。比如住宅小区的规模不能太小，周边配套设施也应该完善，同时细节部分也不能忽略，如小区绿化、车位等都必须满足要求。由此，业内专家达成共识：除地段外，楼盘配套亦相当重要，若两者兼并，抗跌力更强，价格将持续坚挺。以御翠豪庭为例，在规划方面，和记黄埔当初在规划上可谓费尽心思，就优势、条件及市场需求进行精心规划及市场调研，区内设有商业街以及各项完善配套设施，故能将御翠豪庭打造成古北地区配套最齐全之楼盘。在直航带动古北板块楼市炽热的背景下，御翠豪庭价格坚挺并时有突破，成交纪录不断创新高，例如近期已创下逾7万元／平方米的均价。“对于一些对细节有要求的购房者来说，港资开发企业的楼盘尤其具有吸引力。例如古北御翠豪庭这个项目，一个220平方米户型的布局，可能每一户都拥有入户花园露台，住户可以站在阳台上看风景，还可以晒太阳，这是一种很好的细节设计。而且，同为大堂和公共部位，港资开发商更乐于投入巨资打造配套中的细节。所以，最终来看，也许一些内资开发商可以用房价的跌降来暂时取悦购房者，但是也可能造成楼盘的投资回报率不高，这样会导致大规模的公司租户减少，后期销售与招租都存在困难。”中原地产谭伯强对《第一财经日报》表示。“高端公寓市场，缺的是合适的产品而非购买力。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。他认为“早在几年以前，总体居住品质较高的古北地区，就有很多楼盘的整层被富豪买下。这也是高出地区价格近一倍的御翠豪庭，能够在古北热销的主要原因”。同理，谭伯强认为这种外资开发高档公寓的套路也体现在别墅开发的过程中，并且足以保证别墅盘的保值升值。在浦东同期价格坚挺且保证不错销售业绩的高级别墅物业包括御翠园、维斯凯亚、九间堂及汤臣高尔夫，当中表现最突出的便是御翠园及九间堂。高端别墅亦不受市况影响，近日表现仍然良好，例如檀宫、畲山、西郊庄园及御翠园。谭伯强举例称：以上海浦东花木板块的御翠园别墅项目为例，作为罕有内环路以内的别墅项目，为浦东最靠近陆家嘴板块的大型别墅区，由于地处花木板块，所以临近高尔夫球场以及作为浦东天然氧吧的世纪公园；其次，由于临近碧云社区，又与国际学校仅有10分钟的车程。这些都是该项目本身所拥有的得天独厚的优势。但是御翠园依然不满足于这些优势，作为开发商来说，他们的别墅建筑以北美风格为蓝本，而且实用率高，同时具有抗地震、隔音、保温及散热效果。该项目还引入先进智能家居系统。最终，御翠园这一别墅项目既有清静的空间、新鲜的空气，还拥有一个花费亿元打造的“六星级”高档会所，令业主足不出户也可以有一个条件优越的消闲及社交场所。目前看来，以不同国家风格为设计蓝本的小区内有湖水荡漾，小溪流水，一派恬静休闲的园林美景。完善的绿化氛围已经成为不同国籍精英人士居住的要点。更为重要的是，这一别墅楼盘还贴近四季雅苑，后者是全上海最大的外籍人士聚居的楼盘。“由于是高端别墅，该项目所吸引的买家实力较强，使得整个项目的炒风也没有那么严重，同时，和记黄埔的楼盘本身就拥有细致入微的物业管理，所以即使作为长线投资，也恰好符合国外租客的要求，最终获取较高的租金回报。”谭伯强称。

高端楼盘走出独立行情外籍客户渐成购买主流

9月以来，北京楼市普通住宅呈现出价涨量跌的态势，而高端住宅却表现出一波独立行情，众多高端买家，尤其是外籍客户持续涌入，推动高端楼盘价格不断走高。记者实地调查得知，在凯德品元、世茂工三、公园1872、维多利亚花园、禧瑞都等高端项目的购买客户群中，外籍及有海外背景的买家已经成为一股不可忽视的购买力量。

外籍客户催热京城高端楼市

最近以来，地处北三环马甸核心区域的凯德品元受到境外及港澳台高端买家的追捧。据开发商透露，连凯德品元预留的多套精装样板间都被客户抢购。目前品元可售套数所剩不多，为了满足客户的购买意愿，开发商决定加推少量稀缺观景楼盘。消息一经披露，十一期间众多海外客户纷纷到售楼处看房。

很多客户看中我们项目空中别墅的设计，这个产品设计决定了我们的目标客户定位在高端消费群体，实际销售情况也正是如此。购买维多利亚花园的客户大约三成多有海外生活经历，有30％左右的客户有海外投资经历，另外，世界500强等公司的高管也纷纷入住。正旭地产董事长张晓明表示。据了解，维多利亚花园位于朝阳公园西侧，全部是7－11层的板式建筑，如此低密度的居住环境在城市核心区较为少见。

记者进一步调查了解到，目前京城楼市的外籍客户主要来自于有海外背景的华人群体，如在品元项目，海外华人阶层已经逐渐成为购买的中坚力量，而跨国企业高管层的外籍华人和一些拥有外籍身份的内地老板，也是高端楼盘购买的主力客户群。

城市核心区稀缺价值获认可

记者在采访中获悉，海外买家最看好城市核心区楼盘的稀缺价值，如凯德品元的稀缺园林资源与交通优势、禧瑞都的地理优势与丰富的业态配比、公园1872的综合高品质等。

据透露，目前已有众多高端买家有意购买凯德品元即将推出的楼盘。某境外知名企业高管林先生坦承，看中品元的观景楼盘，是因为其拥有难以企及的优势，首先品元独占元大都中央公园，有着任何人工资源不可替代的自然生态资源；其次，品元的投资商凯德置地凭借其全球化背景与强大的品牌影响，使得更多海外买家非常信任其投资潜力；最后，作为高端产品，其集中了最顶级的软、硬件设施。

扼守朝阳路与东三环金十字路口的禧瑞都，距CCTV新址仅50米，优越的地理位置及世界级高端生活配套，使其深受高端客户追捧。在禧瑞都全球价值亮相中国禧系列活动首秀活动现场，禧瑞都相关负责人表示，作为首创置业今年的品牌力作，无论在土地价值、城市景观、产品形象、空间设计还是内在品质层面，其都具有市场稀缺性。自今年5月开盘以来，禧瑞都屡创销售佳绩，不断刷新北京高端公寓销售记录。

与红领巾公园一步之隔的公园1872项目则以稀缺的园林价值得到高端客户认可。公园1872新推出的5号楼，占据了社区的制高点，视野开阔，推窗即可全览红领巾公园和朝阳公园，一窗观多景的独特优势，解释了公园1872为何是稀缺中的臻品。招商地产北京公司首席建筑设计师辛小林对记者表示。

辛小林介绍说，公园1872借鉴了美国波士顿的成功范例，使建筑与自然景观之间相得益彰。公园1872的规划理念是将其当做一个城市公园来设计，将建筑群设计成公园里的城市，使公园与建筑群交汇融合，力求在密集的城市开发中形成置身城市，如处自然的感受。

看好中国市场，投资需求高涨

对于海外客户比例的骤然增长，有业内人士表示质疑：目前北京等城市的高端楼市价格已到历史高位，是什么原因让他们在此时进入楼市外籍客户集中进场，是出于短期投机目的，还是看好这类高端楼盘的投资价值

对此，刚刚出手购买了品元的林先生表示：海外买家始终长期看好中国内地房地产市场，尤其是一线城市的高端物业。凯德置地环渤海区副总经理韩维认为，在波及全球的金融危机中，中国经济环境的稳定性已得到越来越多海外买家的认可，位于城市核心区且具备稀缺资源的高端优质物业，其资产保值优势被持续看好。

相比2007年以前投资内地楼市的豪爽，目前海外客户在京置业已趋于理性和谨慎，所以绝非盲目的投机行为。一位从事外资投资多年的资深人士对记者分析道。他认为，国际金融危机后，金融证券等投资方式令海外高端买家的资产损失惨重，而国内高端物业因始终处于相对稳定的波动空间而备受海外买家的青睐。另外，中国房地产的快速复苏坚定了他们的信心，海外买家普遍看好中国房地产的长期发展趋势，因此倾向于购买价值前景良好、未来回报率高的高端物业。