近年来,房价上涨日益愈演愈烈,各大商家和买家之间的需求、矛盾不断放大。同时有不少买家为减少购买风险和支出费用,与周围的朋友和相关机构进行众筹买房,但在众筹期间并不是依法合理进行,在不知情下有可能触犯法律边界。那么,在您购房期间,众筹买房非法集资犯法吗?
何为“众筹买房”
众筹买房,以投资或投机为目的,多人凑齐首付款,共签订合同,合同中明确约定:其中一名出资人名义购房,房价上涨到某个点时抛出,获利按出资比例或其他方式分成,以降低投资或贷款政策。在操作中,名义购房为支付能有限但有购房资格的“出资者”,相较于实际出资者的货币出资方式,名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。
“众筹买房”的背景
众筹买房是当下新趋势,主要源于:一、房价上涨,使购房成为投资或投机方式;二、规避户籍资格限制。大城市为对购房资格进行限定,通过“众筹买房”可使出资者规避此限定。三、可规避高额税费。因买一套或多套住房涉及的税率不同,“众筹买房”可降低房屋税费等成本。四、规避银行对购房比例与贷款的限制。即众筹买房者。可利用符合条件的名义购房,规避首付比例与贷款政策的限制。
“众筹买房”的法律风险
一、房屋实际出资人(除名义购房人外)的风险。
因出资人与购房人存在合同关系,房产证上以购房人为房屋所有权人。而房屋所有权以登记为要件,造成出资人和购房人间的纠纷。为此,交易中,房屋出资人存在以下风险:若购房人未按合同约定售房,私下将房产进行出售,并过户,出资人只能要求承担违约责任、损害赔偿责任。若购房人对外负有债务,经程序后,房屋可能被查封或拍卖,导致出资人仅能向购房人主张赔偿。若购房人死亡,由于继承人不知晓与出资人的合同关系,房屋可能因继承而被购房人的继承人所继承,而出资购人与购房人的继承人之间产生纠纷。众筹买房交易中,因出资人众多,在操作中会因抛售时间和价格的争议产生纠纷,致使目的无法实现。另外,在操作中,实际出资人一般为朋友或亲属,有的仅达成口头协议,一旦反悔,实际出资人很难举证对房屋的出资事实。若认定为借贷关系,会造成出资人的预期损失。
二、名义购房人的风险。
在房产上或合同中仅显示购房人的信息,为此,购房人会因出资人在抛售时间或价格上产生争议,给自己带了一些风险。如购房人代表“众筹买房”中的出资人以自己名义购房或进行按揭贷款时,会在产权登记部门留下相应购房记录,在银行有按揭征信记录,如果出资人没按众协议约定偿还贷款,有可能使购房人的个人资信受损。另外,若房产未达到抛售条件,导致房屋长时间未能抛售,一定程度上占用了购房人的购房资格,阻碍了购房人的后续需求。若购房人按约定抛售房屋,并对外与买受人签订买卖合同,后续若在房屋买卖合同履行中与买受人产生纠纷,买受人追责的主体仅限于购房人,购房人需对外独立承担责任,在承担责任后方享有向各实际出资人行使追偿的权利,在一定程度上加大了自行追责的风险。
“众筹买房”的风险防范
鉴于不动产权取得的房屋登记制,故为降低实际操作中潜在风险,出资人之间需签订书面协议,明确出资人与购房人之间的义务,特别是出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还,导致购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定,以免产生纠纷无据可循,最终影响“众筹购房”合同目的实现。当然,为了规避限购或贷款政策而签订的众筹购房协议,在司法实践处理中应赋予各方以严格责任,保证现有房市的有序运行。
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