1、估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如:房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。
2、确定房屋基准价格存在的问题
房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
3、房屋拆迁补偿价存在的问题
(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4、在房屋性质认定上存在的问题
由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
5、在安置房价格的确定上存在的问题
众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题
首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。
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房屋拆迁补偿是指因国家征用土地对土地使用者的拆迁补偿。具体到房屋拆迁补偿标准,通常是指被拆迁房屋评估价格和房屋拆迁安置费用两部分组成。 被拆迁房屋评估价格是指由拆迁人委托房地产评估事务所对被拆迁房屋进行评估而确定的房地产价格,即被拆迁房屋的... 更多>
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房屋拆迁补偿评估价格有哪些山东在线咨询 2021-10-31房屋拆迁补偿评估的方法有: 1、根据实际评估时间点计算重置价值; 2、计算预期收益; 3、参考类似的房地产市场价值; 4、预计土地开发后扣除相应税费的价值; 5、评估土地确定实际区位的价值。
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房屋拆迁补偿拆迁评估问题山东在线咨询 2022-04-211.一般规定估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。评估报告:估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告,评估报告应由注册房地产估价师签名,经估价机构审核并加盖机构公章。 2.对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估 2.1附属物、附着物等评估:按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。 2.2在建工程评估:一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设
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房屋拆迁如何评估,房屋拆迁补偿价格,怎么评估?山西在线咨询 2022-04-16房屋拆迁补偿如何评估? 1、价格时点 如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成 在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,
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