1,商品房回购的主体是开发商、购房人或贷款人。商品房回购的回购合同,有可能是开发商同回购房人签订,如开发商对购房人承诺:购房人购买商品房的,在经过多少年以后,由开发商按一定的投资回报率予以回购;有可能是开发商同贷款人签订,如开发商对贷款人承诺:当购房人连续几个月不能还款,贷款人变卖抵押房屋时,由开发商予以回购;还有可能是开发商同购房人、贷款人三方一起签订,如合同约定:当购房人连续几个月不能还款,贷款人要求开发商对该商品房予以回购,开发商则按照合同约定予以回购,这种在实践中比较多见。
2,商品房回购的标的是商品房,包括预售商品房和现售商品房。实践中,除商品房之外,其他房屋也有可能存在回购的问题,如房改房特别是购房人只享有部分产权的房改房,在购房五年后进入市场交易时,原单位在同等条件下享有优先购买权,如果单位从购房人手中将该房改房买回,实质上也属于回购。因此,商品房回购的标的只指开发商开发的向社会发售的商品房,而不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。
3,商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系,是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。在这里,开发商由原来的卖方变为买方,购房人由原来的买方变为卖方,买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。
一、商品房按揭贷款流程
(1)开发商选定银行,并与银行签订按揭贷款合作协议书,银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款,同时开发商向银行提供保证担保。
(2)购房人选定欲购买的商品房,与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的,购房人需向开发商支付购房首付款。
(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。
(5)银行占管商品房预售或销售合同,并办理按揭备案。
(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。
(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。
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