在商品房销售的实际操作过程中，当购房者选择自己满意的楼盘并与开发商达成初步购房意向时，开发商会要求购房者签订“认购书”“认购书”一般对所购商品房的位置、面积、价格等作出约定，还规定购房人应当交纳定金。如买卖双方在认购书中约定：双方未签订正式商品房买卖合同的，定金不因买受人违约而退还；开发商违约的，定金应双倍退还。那么，此时的“押金”实际上属于“押金”的性质，应该按照“押金罚则”来处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人接受买受人的定金，以认购、定购、转让等方式作为订立商品房买卖合同的担保的，预约等，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，按照定金法的规定办理；因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。”此外，从今年6月1日起，建设部《商品房销售管理办法》正式施行。《办法》第二十二条规定了开发商在签订商品房买卖合同前收取的定金或定金：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买方收取任何预付款。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签订商品房销售合同前向买受人收取预付款性质费用的，所收取的费用作为签订商品房销售合同时的房价；房地产开发企业在签订商品房销售合同前向买受人收取预付款性质费用的当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当将收取的费用退还买受人；当事人另有约定的，从其约定。”。根据这一规定，开发商销售的商品房不符合销售条件的，在签订商品房销售合同前向买受人收取定金属于违法行为，或者可以退还定金；开发商销售的商品房符合销售条件的，应分两种情况分别治疗。一是买受人向开发商支付定金或其他预定金，但双方未能就合同条款达成一致，未签订正式商品房买卖合同的，开发商应退还收取的预定金。其次，如果购房者和开发商对定金或其他预付款另有约定，比如开发商在认购书或定金收据上写明购房者在规定时间内不签订合同或不支付首付，则定金不予退还。在这种情况下，双方的协议应适用。