关于物业税，十六届三中全会对其开征已有说法，在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。而今年物业税被明确地写入十一五规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。

中央财经大学税务专家刘桓表示，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于空转阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行实转，试点成熟后，将向全国推广。

但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会伤筋动骨，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重，是一个稳步推进的过程。

一、物业税改革的基本框架

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90～140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。

目前空转的物业税试点有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收1．2％的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18％为基准，征收12％的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

二、物业税征收的影响

物业税可能让土地出让金费改税。虽然在国外物业税的征收十分普遍，但其具体的操作方式却不能直接移植和复制。社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出，国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税，而在我国，土地属于国家，转让的只是使用权。

牛凤瑞指出，在我国买房人在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，是一次性交付而且已经交讫，这些钱已经纳入财政进行公共建设，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税，必须考虑政策的衔接性，对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主，他们是否需要在70年之后再交纳，或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方，这中间仍需要深入的研究。

除此之外，牛凤瑞还表示，从目前国家房地产改革的现状来看，要全面开征物业税仍存在三个主要的障碍：一是民众的认识和接受程度；二是相关法律法规的完善程度；三是具体开征税的技术支持和保障，比如是否具备相应的产权认定、评估能力等等。目前专业的产权认定、财产评估机构在我国就十分缺乏。

专家认为，土地出让金由费改税是大势所趋，但由于具体操作是个非常复杂的过程，因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点，然后再实转的过程，目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知，但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。