新政年底到期，近期，明年房地产金融走势一时成为业界讨论的热点。明年会执行怎样的货币政策？二套房能否继续享受优惠利率？在政府的优惠政策减少的情况下，购房者怎样选择适合自己的房贷产品？商业银行又将如何应对市场变化？……

近日，记者专访了新近带领招商银行个人信贷业务获得亚洲银行家颁发的“卓越零售信贷奖”的招商银行个人信贷部负责人蒋玉荣，请他就购房者关心的许多问题作了专业分析。

建议：投资房产抗通胀

作为直接监控着房企资金动向的银行系统，一直是楼市理性的旁观者，无论开发还是个人按揭贷款，银行掌握的资金走势总是以较客观的数据展示着楼市的发展趋势。对于成都楼市当前的形势，蒋玉荣认为，当前成都的房地产走势是“温和上升”，当然也不排除在“通胀预期”和“流动性过剩”的双重压力下导致整个市场快速升温、房价急速走高的可能。对这种楼市的走势，他认为主要有两大原因支撑：一是老百姓通胀预期大大增加了，从最近3年国家公布的CPI数据看，基本维持在5%左右；二是今年国家4万亿的投资及大量的信贷投放，流动性过剩突显。

“对这种情况，我个人认为，以投资对抗通胀是不错的选择。”蒋玉荣表示，他和大多数人相信“房价也许跑不过刘翔，可是一定能跑赢CPI”的想法一样，投资是当前对抗通胀的不错之选。他认为，目前楼市的刚性需求被进一步激发，大多数年轻人开始为结婚而买房，父母给未成年子女买房，以备子女将来成家使用的现象也频频出现，再加上是城市化进程加快，导致房地产需求旺盛。

“如果是自住，什么时候买房都不会是错误的选择；短期内房价下行的可能不会太大，但上涨的幅度也会趋于平缓。当然具体到房地产投资而言，这个还需要投资者自己擦亮眼睛，做出正确判断。”蒋玉荣说。

提醒：下手前需看清政策

最近房产界对今年底房地产新政到期，对楼市的影响有着各种各样的猜测，经历过政策调整对投资影响的购房者也积极观望着明年的走势，在大家关注的政策中，金融政策是重要的部分。最近，对明年货币政策的预测也有很多种，无论从紧或宽松的货币政策都对房地产行业的影响甚大。对于此种情况，蒋玉荣认为2009年在国家适度宽松货币政策和积极财政政策的刺激下，国内经济呈现快速复苏的态势，从最近公布的GDP数据和统计局公布的一系列宏观数据来看，“我们有理由相信，未来一段时间内房地产金融仍将呈现上行态势”。

蒋玉荣分析说，就金融政策而言，今年以来住房市场“量价双升”，土地拍卖价格再创新高。今年前三季度成都市场个人贷款增速也较快，在这种情况下，国家

势必会出台相应政策抑制房价的快速增长。“在10月21日温总理在国务院常务会议指出‘今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。’我认为，这体现了国家对通胀风险的重视，这将对货币政策产生一定的影响，预计最早有可能会在明年一季度对货币政策进行微调，不排除加息，甚至是调

整准备金率等措施。”

对于个人投资，蒋玉荣觉得投资者应对整体大势有一定判断，“加息其实是一把双刃剑，可以降低通胀预期，但也可能会抑制消费和投资。”他认为投资者应选择多种不同渠道的投资，不因投资停留在房地产或者金融等单一的领域，“综合多样的投资能减少风险发生。”

介绍：解决型房贷服务

目前市面上五花八门的房贷产品为购房者提供了丰富多样的选择，蒋玉荣特意提醒广大购房者，不要一味追求省息，购房者可根据不同的资金状况进行选择。“以招行的房贷产品为例，我们有各种特色鲜明的房贷产品。比如，直贷式产品适合于资金充足的购房者，这种产品可以让客户享受开发商的一次性付款优惠；固定利率贷款产品对近期收入无重大起伏的客户规避了利率风险，特别在加息通道

上，对收入稳定的购房者有一定的吸引力；循环授信适用于资金需求灵活的客户，对客户盘活自己的固定资产也有积极作用；随借随还，则让客户享受自由的还款、借款时间，特别适合于涉及多项投资领域的客户。”

蒋表示，创贷产品是银行发展的趋势，房贷产品将会越来越全面地照顾到购房者的不同需求。近期招商银行推出了一款针对个人贷款客户在不同的人生阶段遇到资金周转问题时的解决型房贷服务——停本还息，“比如购房者遇到了家人生病住院、临时工作变动等，会造成收入或者支出方面的变化，但这个客户本身是具备还款能力，而且信誉记录一直良好，这时我们就会在客户资金临时周转出现困难时，为客户提供了停本还息的服务，给予客户一定的缓冲期”。他也认为，目前银行对“房贷蛋糕”的争夺竞争十分激烈，只有从购房者的需求出发，才能真正获得市场的认同。