一、抵押担保的比例怎么确定

抵押物的最高担保能力就是抵押物的现值，一般根据银行确认的评估机构的评估价值来确定，或者由贷款银行和抵押人根据抵押物的账面净值，结合抵押物的现行市价及变动趋势来确定。抵押物估价一般采用收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种。其中，

收益现值法：

重置成本法：

被评估资产价值=重置成本-有型磨损-无形磨损

或被评估资产价值=重置成本*(1-有形磨损率)*(1-无形磨损率)

现行市价法：

被评估资产价值=全新资产或参照物-

清算价格法：

在取得具有法律效力的破产文件或抵押合同后，企业解散清算之日拍卖资产时可变现的价格。

在准确评估抵押物现值的基础上，辅以合理的抵押率，从而确定抵押物的最高担保能力。抵押率是指贷款本息额与抵押物现值二者之比，银行一般参照以下操作方法确定抵押物现值和抵押率：

1.无地上定着物的土地使用权现值的确认以取得土地实际支付的金额为计算依据，抵押率最高不得超过70%;

2.以房产所有权和土地使用权共同抵押的，若土地使用权性质为出让方式的，抵押率不超过70%，若土地使用权性质为划拨方式的，抵押率不超过50%;

3.集体所有土地上的房产为抵押的，抵押率不超过50%，以个人商用房和非城区或非主要镇区的个人住房抵押的，抵押率不超过60%;

4.在建工程抵押率不超过50%;

5.通用机器设备的抵押率不超过30%;

6.汽车、船舶、民航等运输设备抵押的，一手消费类抵押率不超过60%，一手营运类和二手消费类抵押率不超过50%，二手营运类抵押率不超过40%;

7.用材林、薪炭林、经济林与林地使用权一并抵押的，抵押率不超过70%。

二、抵押担保的条件

办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：

1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。

2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。

3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。

5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。