教育地产一般分为两类，一类是一手商品房，即直接向开发商购买的住房，另一类是二手房，即存量房。一手房的风险主要集中在房产证的办理上。比如，在签订商品房预售合同时，开发商承诺入住一年后出具房产证。但实际情况是，房产证签发时间一再拖延，导致业主子女无法上学。二手房的风险相对较多，主要集中在产权纠纷、户籍纠纷、房地产中介虚假信息纠纷、卖家恶意降价纠纷等方面。首先，产权纠纷第一类产权纠纷可以分为两种，一种是共有人之间的纠纷，另一种是产权不明确的纠纷，导致无法办理产权过户。我们来谈谈共同所有人之间的第一种纠纷。我们曾经遇到过这样的案子。张女士向刘先生买了一套房子，为孩子上学做准备。张女士交了首付后，突然接到另一位刘先生的电话，明确告知她所买的房子还在遗产诉讼纠纷中，希望她放弃购买，因为与他签订合同的刘先生只是一套房子，其中一位共有人并不是唯一的业主，所以与她签订的合同存在瑕疵。为什么会这样？由于教育房地产大多属于历史悠久的房屋，而房产的原所有人很可能已经过世，因此这类房屋很可能发生继承纠纷。正是由于这种特殊性，我们必须提醒您，购买历史悠久的教育地产时，一定要详细询问卖方房源，是从市场上购买的还是继承的，并将房源作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保护您的权益。

房产纠纷的另一个案例是房屋产权是否可以转让。说到这里，很多人可能会觉得夸大其词，其实这种情况在很多房改单位最为普遍。因为部分单位房改不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但却拿不到单位的挂牌交易审批单，导致合同无法履行。

因此，在购买学区内单位的房改房时，必须询问房屋交易是否需要挂牌交易审批表。

二、户籍纠纷

户口纠纷分为两种情况，一种是出卖人的户口没有搬出房屋，按照户籍管理的一般原则一房一户不能入住。另一种是由于一些地方的特殊情况。一套房子可以有多个户籍，但卖房子的孩子还在上学。学校拒绝接收在同一所房子里有另一个户籍的孩子。

无论何种情况，最好的防范措施是在房屋买卖合同中约定，原业主不迁出的，应当支付多少违约金，并且该违约金必须按日计算，每逾期一天，必须承担一定的违约金。只有这样，才能增加违约方的负担，保证交易的安全。

除合同约定的违约责任外，在决定购买教育地产前，最好会同出卖人到房屋所在地公安机关共同核实房屋户籍。第三，房地产中介虚假信息纠纷这类纠纷直接关系到房地产中介的专业素质。中介利用自身的信息优势，欺骗买卖双方签订协议。纠纷发生后，中介置身事外，看着老虎打架。目前，我国房地产中介业务水平参差不齐，无论是买卖双方在决定交易前，都必须到学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。第四，卖方恶意涨价纠纷最为常见。说白了，就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，只要违约金数额低于房价上涨幅度，卖方就敢于违约。防止出卖人违约的最好办法是在合同中规定相对较高的违约责任，使出卖人不敢越过雷区。

一般情况下，我们同意先约定延迟履行违约金，卖方延迟履行违约金应在明确约定首付或剩余房款后的一定时间内按日计算。其次，应该约定，如果一套房子卖了两次或两次以上，应该支付不低于总房价20%的违约金。最后，应该约定，如果房价上涨过快，违约金不足以赔偿损失的，购房者应根据实际差价赔偿损失。

我们可以把握一个原则，违约金的数额应该相对较高，这样会增加卖方的违约成本，交易也就越有保障。