我们可以从产权归属、合法性、交易税费者三方面进行区分。按产权归属分，通常，开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。按合法性分，大产权房是有国家颁发的产权证的。国家不发产权证的房子叫小产权房。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。

按交易税费分，房屋再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别，购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。

一、怎么买到一套小产权房

在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

不建议购买小产权房，各地均有文件要求，对于小产权房采取的态度是坚决遏制建设、销售一切和小产权房相关的行为。

二、买小产权房如何更名

买小产权房不能更名，因为没有房产证。

1、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

2、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

3、如果该小产权房所在的集体土地归属的行政村居民之间是可以相互转让的，如果是外村户口的居民是不能购买这样的小产权房的。