二手房买卖中的法律问题

案例：李某和张某为夫妇，二人购置一套房产后嫌位置偏远，决定将其卖掉。2011年2月初，丈夫张某赴外地出差期间，本市的陈某经人介绍找到妻子李某，表示愿意买房，最终李某以四十万价格将该房出售，双方签订了房屋买卖合同，合同约定违约金为房价的百分之十。次日，买主陈某送来5万元定金，妻子李某将钥匙交给陈某，陈某随后即入住该房，但因产权证被丈夫张某放在单位，妻子李某提出等丈夫出差回来之后再办理过户登记手续。办完手续后买主将余款付清。同年7月初，丈夫张某出差回来后，听说房价已上涨，遂找到买主陈某，要求加价2万才能办理过户登记，陈某不同意，张某便在同年8月10日以42万的价格将房子卖给了另一个买主王某，并办理了产权过户登记手续。后第二个买主王某找到第一个买主陈某，要求其搬离该房，陈某到法院起诉，告丈夫张某、第二个买房人王某侵害其所有权，并要求法院解除丈夫张某与第二个买房人王某之间的房屋买卖合同。

一、陈某的诉讼请求能否得到支持。

首先，分析陈某的诉讼理由：丈夫张某、第二个买房人王某侵害其所有权。在老百姓看来，第一个买房人陈某与妻子李某之间已经签订了房屋买卖合同，并交了定金，也已经入住，房子已经是属于陈某所有。但在法律上其实不然，房屋所有权的转移以登记为准，也就是说不管谁的合同在前，办理了过户登记的人才是房屋的真正所有权人。在本案中，第一个买房人陈某虽然签订了合同，并交了定金，但是并未办理房屋过户登记，房屋的所有权并未转移，房子仍然是属于张某和李某的，陈某并未取得所有权，自然张某和王某也并未侵犯其所有权。

其次，分析陈某的诉讼请求，要求法院解除丈夫张某与第二个买房人王某之间的房屋买卖合同。从表面上看陈某的诉讼请求合情合理，我的合同签订在前，房子就应当卖给我，第二个买房人王某的房屋买卖合同应当被撤销。但是从法律上看，陈某并未办理过户登记手续，根据民法典的相关规定，房屋仍然属于张某和李某所有，李某作为房屋所有权人当然有权处置自己的房屋，将房屋卖给第二个买房人王某。王某以合理价款购得该房屋，并未与丈夫张某恶意串通损害国家或陈某的利益，属于民法上规定的善意第三人，房屋买卖合同合法有效，房屋所有权发生转移。

由此可以看出，陈某提出的诉讼请求并不合理，不能得到法院的支持。但这不以为着陈某的损失得不到赔偿，作为陈某应当变更诉讼请求。

二、陈某应当如何维权。

在一房二卖的情况下，后一个卖房人合法取得房屋的所有权之后，前一个卖房人就不能够要求撤销后一个买房合同(除非后一个买房人是与卖房人恶意串通，但是实践中这种情况几乎没有)，只能要求卖房人承担违约责任。房屋买卖合同中一般都会同时约定定金和违约金条款，作为买房人可以选择其中的任何一个条款来维权。

在本案中，第一个买房人陈某如果主张定金条款，在卖方违约的情况下可以得到双倍赔偿，也就是卖方需返还买方10万元定金，需要注意的是定金不能超过房价的百分之二十，超出部分得不到法律的支持。

陈某如果主张违约金条款，可以得到房价百分之十，也就是4万元赔偿。同时，陈某还可以要求卖方赔偿其相应损失。

相比之下，主张定金条款比主张违约金条款得到的赔偿要多，但是在实践中买房人需根据自己的实际情况合理选择赔偿方法。如果要求定金条款，只能得到双倍返还定金的赔偿;如果选择违约金条款，在得到相应的违约金之后还可以要求卖方赔偿你的相应损失，如对房屋进行的装修、因卖方拖延房价上涨对自己造成的损失等。

三、作为买房人如何最大限度保护自己的合法权益。

首先，在卖方提出违约请求之后，买方应立即到法院起诉，要求卖方按合同履行，防止一房二卖情况的发生。在本案中，陈某如果在张某要求加价时就立即到法院起诉，要求李某按合同履行，进入诉讼之后房屋就不能再进行买卖，第二个买房人王某就不会取得房屋的所有权。

其次，买房人在购置房屋时一定要看清房产证上登记的房屋所有人的名字，如果卖房人与登记不符的话，务必使登记人亲自到场，或出具书面委托手续。在本案中，房屋系夫妻共同财产，属张某和李某共同共有，如果丈夫张某主张妻子李某卖房时并未得到其同意，那么妻子李某和第一个买房人陈某之间签订的房屋买卖合同就属于效力待定的合同。在丈夫张某事后追认的情况下，该合同有效，但是由于第二个买房人王某已经办理过户登记，该合同即使有效也得被撤销;如果丈夫张某拒绝追认，妻子李某和第一个买房人陈某之间签订的房屋买卖合同就属于无效合同，房屋买卖合同作为主合同被认定无效，定金合同作为附属合同自然也就无效，合同回归到原始状态，也就是卖方退还定金，买方交回钥匙，合同撕毁。在这种情况下，陈某既得不到双倍返还定金的赔偿，也得不到房屋所有权，只能要求违约金条款，将给陈某带来很大的损失。

因此，提醒买房人维权一定要及时，不要等到卖房人将房屋又卖给别人之后再去维权，为时已晚矣!