（一）建造期间土地使用税

1、建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段的计税起始时间，依据两个文件进行判断。

《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税［2006］186号）第二条第一款规定：

（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；

（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、房地产企业缴纳土地使用税的起始日一般是（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；

（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

注意：缴纳土地使用税的时间不以办证日期、交付土地的日期、付款日期为开始缴纳时间！

（二）建造期间土地使用税计税依据

1．总计税面积的确定房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据

《城镇土地使用税暂行条例》

第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自

治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］015号）第六条：

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；

尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。

2．免税面积的扣除

（1）经济适用房用地和廉租房用地面积扣除

《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税［2014］52号）第一条规定：对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

（三）建造期间应纳税额应纳税额＝单位税额×（总计税面积－免税面积）

一、土地使用税的征税对象和纳税对象

1、征税对象

现行土地使用税每平方米年土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批服。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍－5倍范围内加成征税。

对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。

2、纳税对象

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的施工企业，是城镇土地使用税的纳税人。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。