杭城首例经济适用房私下转让协议被判无效

记者方潇钦通讯员辛成

本报讯记者方潇钦通讯员辛成报道杭州的房价一直居高不下，经济适用房就成了弱势群体的及时雨，但也有人动起了暗箱操作牟利的念头，于是经济适用房私下买卖暗流涌动。

还未入住被贴封条

这几天，杭州九堡镇新江花园小区7幢1单元的一套房子大门外就被一根大铁条焊死了，门上又贴了江干法院的封条，房子的主人暂时不得入住。

据了解，这房子是一套经济适用房，但它的主人却有两个，实际购买者是沈氏夫妇和名义购买者是马氏夫妇，沈某和马某以前是同事。而现在两位主人闹上了法庭。据悉，这是江干区法院首次对私下交易的经济适用房进行实物查封。

一套房子两位主人

据了解，马氏一家三口住在一套42平方米的房子里，家庭状况符合杭州市经济适用房的认购条件。经申报，马氏夫妻通过摇号认购了这套117余平方米的经济适用房，购房款51万余元，但马家无力购买。

2006年5月23日，马家与沈家就该经济适用房私下达成了一个转让协议，两家约定该经济适用房的购房款由沈氏夫妇支付，沈氏夫妇再借2万元给马氏夫妇，等房子交付使用后再借给马氏夫妇1.1万元。如以后马氏夫妇将该经济适用房的产权过户给沈氏夫妇，则3.1万元借款无需归还。双方在协议上还约定：马氏夫妇应将取得的购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈氏夫妇，由沈氏夫妇支付各项费用。待该经济适用房交付使用后，该房就由沈家无偿使用，等到按国家政策允许上市交易时，马家应及时且无条件地将该经济适用房的产权过户给沈家，具体费用由沈氏夫妇承担。如果马家届时违约，除归还沈家的购房款、借款及其他费用外，还另应支付违约金35万元。

一家装修一家焊门

协议签订当日，沈氏夫妇就按约给了马氏夫妇借款2万元和购房款近52万元。第二天，马氏夫妇与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年1月22日，沈氏夫妇按双方的约定，又提前支付给了马氏夫妇约定的借款1.1万元。2007年12月7日，开发商向马家交付了该套经济适用房。

沈氏夫妇说，马家拿到房子后，完全忘记了他们签订的协议。马家不仅没把房子交给沈家，还在今年1月初，把原来住的42平方米的房子卖掉了，得到40多万元，瞒着沈家在新房里搞起了装修。他们得知后，多次找马氏夫妇，要求其将该房屋交出或退还房款。同时还用大铁条将房子封死，以此阻止马家装修并入住。

但马家既不将该房屋交付给沈家使用，又无能力将购房款及时归还给沈氏夫妇。无奈之下，沈家就将马家告到了杭州江干法院，要求马氏夫妇继续履行双方签订的协议，如不能履行协议，则归还购房款和借款共计543137元，另支付违约金35万元。

协议无效马家还款

经沈、马家双方签字确认，双方于2006年5月23日签订的协议已成立。江干法院经审理认为，双方签订的协议效力问题成为了争议的主要焦点。

法院认为，经济适用房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度，购买人必须符合条件，同时，在购买房屋后的一定年限内不得出售。双方签订的转让协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权房地产应按照国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定；客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。因此，法院认为双方两家签订的合同是无效的。

虽然马某夫妻不能履行协议，但是法院认为，由于双方所签协议属无效合同，协议中的违约金条款对双方不具有约束力，为此马家只需归还向沈氏夫妇的借款543137元，而沈氏夫妇所说的35万违约金不必支付。

据此，江干法院依法判决马家返还沈家款项人民币543137元。驳回沈家的其他诉讼请求。

投机取巧风险很大

我国经济适用房的建立主要是为了解决城市低收入家庭的住房困难问题，是一项保障民生的工程。所以，国家对经济适用房的购买对象有严格的规定，其不仅应为城市低收入家庭，且还须住房困难，购房后拥有的也仅是有限的产权，即住房不满五年的不得直接上市进行交易，如确须转让由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，满五年的政府享有优先回购的权利。

浙江省工会法律服务中心的陈炳泉律师说，广大购房者一定要注意所购房的合法性和可交易性。我国现有制度对经济适用房的购买对象及转让有明确的规定，购买不符合上市转让条件的房屋，存在两个风险：第一，需要待上市转让条件符合才能过户，中间相隔时间长，卖方容易反悔产生纠纷；第二，在不符合上市转让前，一旦发生纠纷，被法院认为无效，权利将得不到保护。