房贷实行的是浮动利率，既随利率调整而调整，也随国家优惠政策改变而改变。

贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。

一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：

一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）。

二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）。

三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

房贷随着国家政策的变动而变动，国家七折优惠是在基准利率基础上的七折，基准利率变动，就会在基准利率基础上七折。如果国家取消了七折优惠政策，尚未还清的那部分贷款的利率优惠也随之取消。当然对已归还本金的那部分利息没有影响。国家政策变动后执行新政策一般是在新政策实施的次年一月，假定现在取消7折优惠，那么今年还可以享受7折，明年1月开始七折优惠就取消了。

一、房贷利率新政下如何买房

“2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”央行此前的公告指出。

《华夏时报》记者也注意到，相关商业银行也做好了切换工作的准备。

比如建行10月8日表示，按照人民银行部署要求，建设银行切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务，相关工作平稳有序进行。

尤为值得关注的是，利率新政的推出，对于现有房贷利率又会产生什么影响？

对此，陈嘉宁分析指出，利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况：（1）若央行的基准利率持续发布，则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率，履行还款义务；（2）若央行的基准利率停止发布，不排除会用市场报价利率（ＬＰＲ）来替代现有房贷客户的基准利率。虽然官方目前并未公布具体方案，个人认为，第一种过渡方案更平滑，新老两种贷款形式并存，但是新发贷款都以市场报价利率（ＬＰＲ）为基础，随着时间的推移，以基准利率为基础的老贷款逐步到期，基准利率也逐渐退出历史舞台。当然，具体的利率方案有待官方进一步的确定。

此外，谈及对购房贷款的建议，他表示，房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限，购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素，综合进行评价和决策。当然，新政下，由于市场报价机制（ＬＰＲ）的引入，不排除新的房贷利率比老政策（基准利率）有更大的波动性，如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时，应该结合自己的收入水平，留足余量，量力而行。同时，建议选择公积金贷款／混合贷。因为目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。

二、房贷利率调整后怎么计算

房贷利率的调整。按照贷款合同的约定进行，国家利率调整，房贷计算利率也相应调整。

利率调整后，房贷月供重新计算。计算方法是按照调整月的剩余贷款本金额和剩余还款年限（月），用最新的利率计算出剩下时间月还款额。计算方法同初次计算。