关于住房保障建设的高层声音在8月发出了历史最强音，这给深受高房价困扰的城市居民带来些许希望。住房保障制度建设的强势推进，不仅改变了部分购房者的市场预期，更使得市场结构面临重大调整。人们有理由期待，一贯是越调越涨的楼市“音谱”是否会由此改弦更张。

发力住房保障

8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称《意见》）的发布和全国城市住房工作会议的召开，传递出了国务院要求各级政府督战住房保障建设，加速推进住房结构调整的信号。

《意见》对廉租房保障人群、建设规划、土地和资金投入等提出了具体意见，并向各级政府部门明确了时间进程和责任；对经济适用房的供应对象、建筑面积、上市交易也提出了明确要求。

8月25日闭幕的全国城市住房工作会议则再次强调了上述意见，并要求国务院各有关部门搞好组织协调，建立健全廉租住房制度的政策体系，尽快出台各项配套措施。消息人士称，城市低收入家庭认定办法、廉租房专项补助资金管理办法、保障性住房税收和金融支持办法、保障性住房建设用地管理等配套措施或将年内出台。

业内人士普遍认为，住房保障制度建设的强势推进，将有效遏制目前房价上涨过快的势头。北京市我爱我家（查看地图）房地产经纪公司副总经理胡景晖说：“可以预见，中低收入者住房问题与富裕人群住房问题将不再纠缠在一起。不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾，遏制房价疯长势头。”

“再加上对‘90平米·70%’政策的再次强调，廉租房、低总价的中小户型住宅的大量入市肯定会平抑周边区域的商品房价格，房价的结构性分化特征将进一步显现。”国家信息中心的一位专家认为。

目前的问题是住房保障的覆盖范围比较小。比如，按照北京市“十一五”住房建设规划，两限房、经济适用房、廉租房的规划建筑面积仅占住房总量的24.4%，而发达国家和地区的保障房建设比例一般在30%以上。我国香港地区目前有50%的中低收入者租住政府提供的公房。

胡景晖说，如果住房保障范围覆盖到一个城市40%左右的人口，这个城市的房价泡沫将被有效挤出。

房地产调控重点转向住房保障建设并不意味着其他调控措施不会出台。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)说，现在业内议论比较多的调控新政包括开征物业税、取消住房预售、提高房贷首付，等等。此外，尽管8月22日才经历了年内的第四次加息，但九十月份再次加息的预期依然强烈。

争议楼市“变脸”

那么，在一系列住房保障措施出台及其他调控措施或将出台的预期下，楼市是否会一改只涨不跌的“脸色”呢？

“今年以来，房地产市场有价无市的特征比较明显。”经济学家王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)认为，房价涨得太快，超过了一般百姓的经济承受能力，市场成交量并不理想。而且，房地产市场并不是一般人所理解的供不应求，而是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本来促进卖房，而不是简单地增加供给。

网络监测的数据印证了“有价无市”的现状。2007年上半年，北京市期房每月日均交易套数明显低于去年同期。8月再次走低，全市期房住宅日均网上签约量为338套，比上月下降86套，比去年同期下降91套。胡景晖说：“现在高档二手房出现了局部抛盘的现象，但是没有人接盘。”

深圳楼市在前期价格高涨的局面下也出现了回调，价格有松动迹象，成交量也在下滑。7月，深圳新房成交均价比6月下降了5%，为14075元/平方米；成交套数为4503套，也环比下降了14%。而8月深圳新房成交量下降幅度颇大，当月约成交2000套。

市场分析人士称，8月一般是传统楼市销售旺季“金九银十”的预热期，其成交冷淡很可能预示着“金九”的“钱景”并不乐观。而“预热”失败有多方面的因素，其一就是房价上涨过快抑制了购房需求。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，比上月高0.4个百分点，再次刷新自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高记录。当月，北京新建商品住房销售价格同比上涨11.6%，这是北京房价连续第17个月接近或超过两位数上涨。

其二是央行加息和保障性住房将大批入市等因素使不少购房人推迟了购房计划。据调查显示，截至8月29日，近期加息使有购房计划的调查者选择观望的大约占比五成。

尽管有一系列数据支持楼市或将“变脸”，但短期难现拐点的论调依然占据上风。中国房地产协会秘书长顾云昌认为，如果没有宏观调控，房价可能涨得更猛。在土地供应紧张，银行资金充足的状态下，稳定房价存在很大的困难。他举例说，商品房竣工面积和销售面积之比2003年是1.13比1，2004年是1.02比1，2005年和2006年是0.8比1，今年上半年是0.54比1，供不应求的局面很明显。

多家券商的房地产研究报告同样断定，房地产市场仍处上升周期，即使面临较为严厉的调控政策，房价上涨势头短期内也很难按下来。首先，廉租房等保障性住房同样有一个建设周期问题，其对楼市的影响是滞后的。更重要的是，其覆盖范围毕竟是少数，只能部分缓解商品房的供不应求矛盾，恐难平抑房价。其次，本轮加息周期并非是针对楼市的专门调控，且房地产投资不会因信贷紧缩而减弱，相反，开发商利息支出变大，财务费用存在转嫁可能。

正因为上述因素，不少券商报告仍然给予房地产市场“强于大市”的投资评级，认为下半年仍有投资机会。

长期牛市格局不变

尽管楼市短期波动的可能性在增加，但长期走牛的格局在不少开发商看来是不容置疑的，这从“地王”记录接二连三地被刷新中可窥一斑。

7月24日，北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下新河三角洲地块，成为总价最高的“中国地王”。仅1个月后，南京苏宁房地产开发有限公司在上海以44.04亿元的高价又刷新了按土地建筑面积计算的单价记录。开发商频频高价拿地的背后意味着，其未来所有的建筑成本、营销成本、利润、税费等等都需要在房价中得到解决，在他们眼中，房价在未来两三年的继续高位上涨已是必然。

而在大多数投资机构看来，人民币持续升值全面提升了国内房地产的资产价值。有机构预计，人民币在未来几年内会升值30%左右，境外资本仍将大量涌入我国楼市，获取房地产增值和人民币升值双重收益。

此外，宏观经济长期向好以及城市化进程加快是支撑房地产牛市的另一重要因素。平安证券研究报告测算，人口增加和城市化将平均每年产生4.5亿平方米的新增住房需求，将对市场供求形成压力。新华网费杨生