经1997年8月15日市政府第25次常务会议通过，现予发布施行。

一九九七年八月十九日

第一条为保障公有住房出售后的有效管理，提高公有住房售后服务水平，维护房屋所有权人的合法权益，为居民创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内的城市规划区、建制镇和独立工矿区内的公有住房售后维修养护管理。

第三条市房产行政管理部门是全市公有住房售后维修养护管理的行政主管部门。

各县（市）房产行政主管部门，主管本行政区域内的公有住房售后维修养护管理工作。

第四条公有住房出售以后，应当遵循居民自治与专业服务相结合的原则，实行社会化、专业化管理。

按照《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）的规定，在小区（业主）管理委员会成立之前，住宅的维修养护管理，由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；在小区（业主）管理委员会成立之后，住宅的维修养护管理由住宅小区（业主）管理委员会选聘的物业管理企业按双方签订的物业管理合同的规定进行管理。

在同一个居住小区内的住宅楼房，原则上应当委托给同一个物业管理企业管理；零散的单栋住宅楼房，应当以栋为单位，进行委托管理。

第五条公有住房售后管理的项目：产业管理，公共部位建筑管理，维修养护管理，附属设备、设施管理，绿化管理，小区内的沟管、道路环境管理，维修养护资金管理，其他有关管理项目。

第六条公有住房售后维修养护和服务项目：住房的日常维修和养护，公共部位的维修和养护，共用设备设施的运行养护和更新，房屋的大、中修缮。

第七条维修养护责任的划分，按下列规定执行；

（一）自用部位和自用设备，由房屋所有人自行负责维修养护。

自用部位包括：户门、户窗、户内顶棚、户内墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括自用户外楼平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。

自用设备包括：户内电气、采暖设施、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表），卫生器具和相关的下水管道。

（二）共用部位和公用设备设施的维修养护由同幢房屋的所有人共同负担。

共用部位是指房屋的承重结构部位，包括楼盖、梁、柱、内外墙体、基础、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

公用设备设施包括：共有的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线等。

（三）住宅区内的市政公用设施、道路、绿化、交通、环境卫生、二次供水加压等，按《白山市城市住宅小区物业管理办法》的规定执行。

供暖设施的维修、更新等，按该设施管理的有关规定办理。

（四）公用设备设施、共用部位，凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。

第八条根据《建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》（建房〔1997〕65号）要求，建立共用部位、公用设备维修养护基金。维修养护基金的来源：

（一）售房单位以标准价、成本价向职工出售的公有住宅楼房，在售房款中提取30％；

（二）购房人在购房时一次性交纳购房款的1.5％。

售房单位应当将维修养护基金存入房改部门指定的银行专户，专项用于共用部位和共用设备设施的大、中修和水电干线的更新费用不得挪作它用。维修养护基金不敷使用时，按《浑江市异产毗连房屋管理办法》（浑政发[1991]67号）的规定，根据各自住房建筑面积分摊。

维修养护基金中的个人承担部分，由购房人在购房时一次性交纳，归个人所有，按个人储蓄存款利率计息，转售时按帐面余额由受让方向转让方等额支付。维修养护基金应当按楼分栋立帐，核算到户。

第九条产权人应当向房屋管理单位交纳住房管理费。住房管理费的构成：管理人员经费、办公费、公用水电费、行政管理费和公用部分的日常养护费。

第十条任何人不得侵占住房的共用部位，不得增加对住房公用设施正常运行有影响的自用设备。因产权人擅自拆改或使用不当造成损坏或发生故障，影响他人使用或危及住用安全的，由责任者负责修复或赔偿；情节严重的，依法追纠责任。阳台、外墙、门窗的使用和房屋的维修、装修，必须严格按照建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》执行。

维修养护共用部位和公用设施时，各产权人应当给予积极配合，不得借故阻挠。

产权人需改变住房用途或改变原设计的，须征得出售单位的同意，并报当地房屋管理部门批准。擅自改变住房使用用途或改变设计的，由房产行政管理部门责令限期改正，恢复房屋原用途和原设计并按有关法律、法规、规章规定予以处罚。

第十一条同幢或临近房屋的各产权人应在房产管理部门的指导下，成立自治性的管房组织，民主选举组成人员，制定管理章程。其主要职责是：管理共用部位维修基金；办理共用部位维修养护事宜；收取共用部位和公用设施维修费用等。

第十二条各房屋经营单位、物业公司可接受委托，对售后房屋实行统一的维修养护服务。应当公开服务项目、收费标准、质量标准，接受委托人的监督。

第十三条房产管理部门应加强对售后房屋的行政管理，推动售房后房屋的维修养护，负责对各管房组织进行业务指导，协助和监督各管房组织做好工作。

第十四条当事人因住房的使用、维修、养护发生争议时，应由管房组织或房管部门进行调解或向白山仲裁委员会提请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第十五条本办法由市住房制度改革办公室负责解释组织实施。

第十六条本办法自发布之日起施行。