一、租售同权各地政策

“租售不同权”的设计导致房地产市场畸形发展。图为2016年3月7日，北京西城区文昌胡同一处11平方米的学区房。因地处一重点小学隔壁，中介标价460万元出售的该房产在不同买家互拼之后最终以530万元成交。视觉中国图

近期，广州市政府办公厅近日印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，该方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。住建部随后称，将立法明确“租售同权”，即租房与买房居民享同等待遇，并在12个城市试行。

无论是“租购同权”还是“租售同权”，用词不同，表达的是一个意思，即所有权与租赁权同等待遇。一时间，舆论叫好者有之，质疑者、嘲笑者有之。

叫好者认为，这是房地产领域的一项重要改革，部分解除了捆绑在房屋上的特殊福利，是实现租房者与购房者权利平等的“宣言”，有利于解决房地产市场泡沫问题。而质疑者则从现实的约束出发，认为这项政策“看上去很美”，租房者很难得到同等待遇，因为问题不是学区房本身稀缺，而是优质教育资源分布不平衡。

我国的房地产设计大体上是“租售不同权”，这助推优质公共资源所在地段房屋价格暴涨，甚至成为带动整个区域房价暴涨的“先锋队”，而居民通过搬迁来获取优势公共资源的情况非常普遍。

实际上，“租售不同权”引导居民“孟母三迁”式购房，在一些一线大城市特别明显。例如，一些学者对东部某一线城市教育资源分布与房价相关性的实证研究发现，该城市不同区域的房价的确体现了与教育资源分布相关的差异。与此类似，“租售不同权”也导致北京的区域房价存在显著差异，特别是中小学采取就近入学的政策之后，通过付出资金买房而获得优质公共教育资源的现象越演越烈。

一些学者也发现，学区房的溢价基本上等于择校费的金额，但是，学区房的租金并没有明显体现公共资源的差异。比如，北京西城区房价可谓天价，但依然买者不断，究其原因，还是因为这里集中分布着优质的公共教育资源。而“租售不同权”的机制又导致这种教育资源分布上的差异不断被放大。试想，如果教育资源大体上是公正分布的，那么，作为理性经济人的购房者，谁愿意花费巨额成本购买一个并不实用的房子呢?

我国的房地产市场正是运行在这种不合理的机制基础之上，导致历次调控屡屡失效，政策的权威性受到严重伤害。

在“租售不同权”的背景下，人们倾向于通过购买房屋以获取某些优质公共资源，而不是通过租房来获取。这造成一部分人用金钱买到了优质公共资源服务，而一大部分则难以享受这种优质公共资源服务。这些资源分布并不均匀，人们的购买能力也不相同。一些优质公共资源往往分布在大城市和市中心，这些是资金追逐的地方，而中小城市或大城市的郊区，优质教育资源相对稀缺，差别很大，这就产生不公正的社会区隔现象。

“租售不同权”的设计导致房地产市场畸形发展，但也有人担心，“租售同权”政策可能会“帮倒忙”：房价没能控制住，反而因为租房更为划算，而推动租房需求上升，进而引发房租上涨，房租上涨又诱发房价上涨。

从经济学角度来说，如果仅仅考虑房租与房价的关系，那么这种关系是十分明确的，因为房价是未来房租的贴现，房租上涨自然会推动房价上涨。从现实角度来说，房租上涨使得房东的收益增加，投资更为划算。

但房租是如何决定的呢?一方面是由上一期的房价决定的，另一方面，也是更主要的，是由租房需求量决定的。如果大量的人选择租房，而供给量没有显著提升，就会产生房租上涨的现象，这时，如果要控制房租价格上涨，就需要增加公共租赁房数量，以解决供需失衡的问题。

为什么房租对于经济非常重要?原因在于，租是资源的使用价格。适度的租有利于资源的高效利用，但租过高，则会增加成本，阻力过大，导致整个经济体系效率下降。以房租为例，房租上涨过快会导致企业的运营成本和生产成本全面上升。东部某一线城市的很多公司留不住人，主要原因就是房租太高，房价也太高，无论租房和买房，都超越了很多人的能力。同时，房租上涨过快会导致商品价格全面提升，增加民众的生活成本。房租过快上涨无论对于供给侧还是需求侧都具有决定性的影响。

我们认为，“租售同权”政策具有正负两方面的效应。

“租售同权”政策的正面效应，一是可以将所有权和租赁权放置在更加平等的位置，有利于盘活既有资源，降低空置率;二是可以增加租房的外在收益，同时为有需求的人士提供更多的自由选项;三是降低投资房产的预期收益，配以利率政策，可望从根源上消除通过房价上涨获得投机收益的机制。

从负面效应来说，如果没有周到设计，“租售同权”政策的确可能造成房价没控制住而房租又暴涨的问题。而这又会以增加成本的形式降低经济运行效率，甚至阻碍经济发展。

但是由于都是刚开始试行阶段，各地对这项政策会带来什么样子的影响还不太清楚，因此大部分已经开始试行的政策基本上相同。随着政策的逐步落实，也会相应的产生种种问题，这就需要政府针对后续的问题进行政策调整。