因欠债还不起可以用房产抵债，但是债权人与债务人签订的以房抵债协议并不能有效保护债权人的合法权益，反而会给债权人进一步维护合法权益造成法律障碍。

在司法实践中同是取得房屋的所有权，但以房抵债不同于房屋买卖，债权人的法律地位也不同于房屋买受人。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，不能满足法定物权变动要求，因而不能直接获得所有权。

同是以取得房产所有权为目的，房屋买卖合同中的买受人相比较以物抵债中的债权人来讲，具有不可比拟的法律优势。如果将以物抵债协议转化为房屋买卖合同，将债权人转化为买受人，在我国目前的司法体系下，债权人的合法权益才能够得到更为充分的保护。

债权人向债务人借款，债务人将房产出售给买受人(第三人)，债权人实际控制买受人。

债权人因借贷关系对债务人享有债权;第三人买受人与债务人(房屋产权人)签订房产买卖协议，买受人因房产买卖合同的原因对债务人负有付款的义务。

借贷合同到期后，债务人不能到期还本付息时，债权人将对债务人的债权转让给买受人，买受人享有对债务人的因借贷而形成的债权，同时有负有对债务人支付房款的义务，那么第三人买受人完全可以行使抵销权的方式，履行房产买卖合同中的付款义务。

至此，买受人与债务人(房屋产权人)之间先有房产买卖合同，后有买受人以债务抵销的方式履行支付房款的义务，买受人依法可以取得房产的所有权。而且，在整个过程中债权人或第三人不需要征得债务人(房屋产权人)的同意，完全可以单方意志完成整个交易过程。因为，债权人向第三人买受人转让债权不需要债务人的同意，通知即可。买受人取得债权人对债务人的债权后，抵消其对债务人负担的支付房款义务，一样不需要债务人的同意，该抵消通知到达债务人时就生效。

法律规定

《民法典》第四百一十条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。