解析土地拍卖公告存在的问题

国有土地转让实行招拍挂以来，通过新闻媒体发布土地转让公告的越来越多。随着土地信息的广泛传播，许多地块成为投资热点，找到理想的“婆家”，使国有土地实现大幅升值，为城市建设和发展积累了大量资金。但同时也出现通过新闻媒体发布的一些土地公告没有收到预期的效果，前来参与竞买的开发商仍然不多。尤其是西部的一些中小城市，本来寄希望于通过新闻媒体发布公告引来外地实力开发商，但“金凤凰”就是不来，拍卖流标的尴尬局面时有出现。

问题出在哪儿?

首先是土地转让信息发布渠道的单一化，使所发布的信息影响范围不广，没有为更多的投资者所了解。

现在新闻媒体很多，但各有其特定的读者对象。土地转让信息的主要对象是房地产开发商，发布土地信息要选择直接面向广大开发商的新闻媒体才能奏效。但土地主管部门往往选择一两家本地的主流媒体发布公告，而没有找到真正面向广大开发商、房地产行业内最权威、最直接有效的土地信息发布媒体。结果是，最需要得到土地信息的人却没有得到。记者日前在采访中结识了一位急切需要土地扩大经营规模的开发商，而就在不久前，另一座二级城市就发布了符合这位开发商要求的土地拍卖信息。只是由于他工作太忙，自己没有时间和精力去了解，也没有人告诉他，结果错过了参加竞买的机会。也许正是由于外地实力开发商没有得到这则土地拍卖的信息，未能如期参加竞买，致使该地块拍卖流标。当得知还有机会参加该地块二次竞买时，他立即赶去进行实地考察，做投资可行性研究。由此可见，信息发布渠道单一，不能达到广泛传播的目的。为此，一是要综合运用报纸、电视、广播、互联网等传播途径，广泛发布信息，真正让更多有投资实力的开发商得到他们所渴望得到的信息;二是要重点选择直接面向开发商的新闻媒体，让信息直达预期目标客户，增加信息的有效性;三是应当有重点的选择开发商，进行点对点的直接联系，甚至可以专门邀请实力开发商对拟转让地块进行实地考察，面对面沟通。这样多种渠道多方式的运用，可以使土地转让信息得到更广泛更有效的传播，吸引来更多的竞买者。

二是发布的土地转让信息内容简单化，尤其是对地块的历史文化价值没有深入挖掘，对项目投资价值缺少科学的估算预测，没有充分展示地块的投资前景，无法激起开发商的投资热情。

对此的应对措施应当是：邀请专业土地咨询策划机构，对所转让地块进行整体策划包装，充分挖掘其历史文化底蕴，展示地块的附加价值;进行科学的规划设计策划，制定符合经营城市要求的控制性规划指标，做好项目经济技术指标的测算，把地块的投资价值和开发前景明白无误地告诉竞买者，帮助投资者进行竞买决策。这就对土地主管部门提出了更高的要求，需要做更多的工作，甚至进行必要的前期投入。但结果必然是增强对投资者的吸引力，保证地块拍卖成功。这里有一个典型例子：成都市某片区地块是按规定程序在公告后即进行公开拍卖的，起拍价260万/亩，结果流标;二次拍卖前，邀请专业咨询策划机构对该地块进行了整体策划包装，通过各种信息传播渠道，把项目有关的大量信息一并发布出去，其投资价值和开发前景对实力开发商产生了巨大的吸引力。三个月后再次拍卖时，以305万/亩成功拍出，政府增加土地收益近4000万元。

三是土地主管部门服务不到位。

有的土地管理部门认为，现在实行公开招拍挂，国有土地转让的信息是公开的，有兴趣的投资者可以自行前来进行实地考察、研究当地市场，是否参与竞拍，完全由投资者自己决定，无须土地部门做更多的事情。其实，这是片面认识。政府部门的职责就是服务，但同样是服务，有质量的不同与水平的高低之分。把土地转让信息公布出去，提供简单地块介绍，是现在土地招投标的直线式简单公式。虽然也是服务，但是粗糙的、表面的、应付式的，算不上是有多高质量、水平的服务。提高政府办事效率，不仅表现在程序性上面，而且更重要的是表现在工作质量上面。而高质量、高水平的服务，才是受投资者欢迎的。比如，除程序性的公告外，有的地方土地管理部门还为投资者提供转让地块的历史文化背景、相关地块对比数据、当地市场前景分析等资料，帮助投资者对地块的了解更快、更多、更深，以便于正确决策。更有服务做得好的地方土地管理部门，事先请专业土地咨询顾问机构对地块进行全面深入研究、整体包装策划，并通过各种媒介广泛宣传，使地块的投资价值显见，也让更多投资者很容易对地块投资价值和市场前景作出判断。类似这样的服务，才是值得称道的。

四是土地信息公告发布的时机不合适。

最近听到有的国土部门反映，他们在新年春节期间发布的土地转让公告几乎没有什么效果，预期要来参加竞买的开发商一个也没有来。这里的问题出在公告发布的时机不对。春节期间，正是家家忙过年的时候，尤其是开发商，年终要忙工作总结，春节要搞公共关系，暂时没有时间和精力考虑土地问题。在此期间发布土地公告，进行土地拍卖的时机是不合适的。同时还应考虑平时发布土地拍卖信息也应当有个时机的选择。比如结合某个庆典、某项展会或其他重大活动进行土地拍卖，可以借势增强土地拍卖的影响力，令人们更为关注。

我国的国有土地出让公告制度实行不久，实践中出现的问题需要认真总结研究。相信随着实践的丰富，这项制度实行中出现的问题会得到有效解决，公告发布的形式和内容会更加符合实际，效果会越来越好，更多的“金凤凰”定会应邀而来。