一、什么是房地产广告

房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、地方产中介机构发布的房地产项目预售、预租、出售、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告，不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。房地产广告既是房地产整合营销策略的一个重要环节，是房地产广告策划的实际执行方式，也是房地产产品销售所发布的广告形式。

房地产广告的发展始终与房地产产业的发展联系到一起，房地产广告作为房地产行业进行营销发展的第一个基本环节，必定起着至关重要的作用。甚至对某些楼盘来讲，优秀的房地产广告与房地产项目甚至保持着唇亡齿寒的关系。同样的，房地产广告对购房者是否决定购买也有着非常重要的影响。

二、房地产虚假广告有什么表现

据调查，消费者对房地产行业诚信状况的满意度非常低，其中房地产价格透明性和广告宣传真实性的满意度指数水平最低。广告宣传已经不能让购房者信服。另据有关机构的调查，有50％的消费者根本不相信房地产广告内容，40％相信广告中的部分内容，只有10％的消费者认为房地产广告基本可信，由此可见房地产广告的内容的真实性已经受到了前所未有的质疑。

虚假和不规范的广告行为，会直接误导消费者，导致商品房销售纠纷大量产生。虚假广告主要表现为：

（一）不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告。

（二）发布虚假广告承诺与实际不符，或者根本无法兑现。

（三）广告内容不规范，包括不按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号和使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语及不按规定明示价格、面积等内容。

（四）盗用其他项目预售许可证进行广告宣传。

三、怎样追究开发商的责任？

我国法律规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。符合哪些条件才能追究开发商的责任？

（一）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

（二）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖虚假广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

（三）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

（四）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。