●二手房交易将严格按房屋评估价核定计税

●盛行的阴阳合同将不再具有生存空间

7月1日起，买卖二手房税收成本或将增长。近日，记者从成都税务部门获悉，最迟7月1日起，成都将全面启动参考评估价系统进行二手房计价征税工作，成都市城区房屋指导价格将不再是成都二手房交易中核价纳税的最低标准。

据悉，届时税务部门将根据二手房买卖中的实际成交价格据实核税，但核定计税的最低标准不得明显低于即将出台的成都二手房评估价(不同区域将有不同的二手房基准评估价)。业界人士认为，二手房税收新政实施后，二手房交易中长期盛行的避税模式――阴阳合同将不再具有生存空间。

【现状】

做低合同价成避税常态

目前，成都二手房交易中买卖双方应缴纳的各项税包括契税、营业税及附加税、个人所得税和印花税。而根据现行标准，成都二手房交易价格主要依据有关部门出台的交易指导价，也就是说，指导价是交易的最低核税标准，二手房交易中，如果成交价低于市场指导价，则按市场指导价核税。

而尴尬的是，相比二手房的实际成交价，现行的房屋指导价明显偏低。据了解，成都市城区房屋指导价格最早在2000年确定，而最近的一次调整在2007年，其中，三环路外的指导价格为每平方米2300元，二、三环之间为每平方米2600元，一环路以内的框架结构房为每平方米3600元，别墅价格也仅为每平方米6500元。这个指导价已经偏离了真实的价格，这给二手房交易中通过阴阳合同，人为做低交易价格提供了可乘之机。

【新规】

核税价不得低于评估价

为了真实地反映二手房市场的价格，成都主城区住宅用房地产分为19个片区进行评估，测定出二手房的评估价范围。评估价将根据市场情况及时调整，原则上每半年调整一次，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。

新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价，但如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。

相关部门人士透露，为提高评估价在二手房交易征税中的普适性和接受度，二手房的评估价可能会接近市场价，但一般都会略低于实际市场价格。

【影响】

交易税收成本或将提高

二手房交易税收新政执行后，二手房买卖税收成本会发生怎样的变化?业界人士指出，新政相当于给二手房交易征税标准打上了补丁，交易双方或中介机构编造阴阳合同偷税的情况将得到遏制。当然，对于二手房交易双方而言，相比原来的标准，在实际交易金额相同的情况下，实际纳税额将会有不同幅度的增加，但由于不同类型的房产征税项目存在差别，因此不同的物业受到税费调整的影响不尽相同，但不排除一些购入不足5年的房屋交易税收成本会上调2-3倍。

●名词解释

存量房评估价

应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管是指由税务部门运用房地产估价方法，得出当地存量房基准评估均值，然后用评估值比对存量房交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。对申报价格明显偏低且无正当理由的，依据评估价值来核定计税价格。

二手房中介未来几月可能会出现交易高峰

记者采访了多家二手房中介机构，他们认为，最近两三个月二手房成交量已经在回升，而受二手房评估计税消息影响，接下来几个月可能会出现二手房交易高峰。不过从长期来看，实现一房一价更有利于二手房交易健康发展。虽然在短期内可能会出现一些影响，但影响不大。虽然目前评估价过户政策的细节尚不可知，但规避政策的末班车效应可能会重现。此前楼市曾有多次评估价过户传言，一次在2007年7月，一次在2010年10月，每一次传言都会带动二手房成交量异常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量就曾创下了当时的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套数也创下了1658套的峰值。因此，如果从7月1日开始推行评估价过户政策，则可以预见，6月份二手房市场成交量或许会大幅增长。