业主的建筑物区分所有权在行使时有许多限制,这是区分所有权与传统民法上的所有权不同的地方,这些限制主要表现在以下几个方面:
1、对权利取得时的限制。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权利三个要素所构成,按照这一理论,专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理权是互为依存的。一旦取得专有所有权,自然就取得了共有权和共同管理权。相反,一旦丧失专有部分的所有权,另两项权利也一并丧失。
2、权利消灭时的限制。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让。这就清楚地表明,区分所有权的三项内容在消灭时是同步的。而且只要专有部分的所有权归于消灭,另两项权利也同时归于消灭。从理论层面看,三项权利的消灭是以专有所有权为基础的,专有所有权的消灭,必然导致另两项权利的消失。从操作层面上看,共有权和管理权是不能单独转让的,是必须伴随着专有权的消灭而消灭的。
3、对行使权利过程中的安全保障限制。业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。这是因为,区分所有权中除专有权之外的另两项权利是由全体业主共同行使的,任何一个业主对专有权的处分都会影响另两项权利的完整和安全,故法律对专有权的行使作出了限制性的规定。
4、对专有部分用途改变的限制。业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
建筑物区分所有权在行驶的过程中不是没有限制的,存在一些方面的现实,包括业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让等。
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