确定商品房销售面积如下：商品房一般按套或按房屋建筑面积销售，房屋建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积与分摊的共有建筑面积组成，计算套内使用面积时烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积。

商品房销售面积如何计算

商品房的销售面积如何计算？

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和

（l）套内建筑面积的计算方法：

套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积

套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算；

套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

a．共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积；

b．非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（2）商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

下列空间不得计入公用建筑面积：

作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；

作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积＝整栋建筑的面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数

一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0．4左右。

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积＝套内建筑面积（l十公用建筑面积分摊系数＜约为0．4＞）

《商品房销售管理办法》第十八条

商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。