一、外地贷款还清了，在北京算首套吗

关于贷款已偿清后再购置房产是否视同为首次置业的问题，具体应参照首套房的界定标准进行判断：

1．根据中国人民银行的相关规定，首套房指购房者所购买的仅持有唯一一处住宅物业。

在我国城市居民购买首套住房时能够享受相对较低的按揭贷款利率优惠政策。

2．当涉及到首次购房的概念时，需同时满足以下三大条件：首先，购房者必须年龄达到18周岁；所购房产须属于90平米及以下的普通住房（这类房产可享受契税税率为1％的优惠）；最后，购房者在个人名下并无独立或与其他人士共同购买的住宅物业。

如与父母共同购买、依据房改政策购置以及通过继承遗产或拆迁安置形式获取的房地产并不在此列。

3．对于是否被判定为二套房，重点在于申请人名下现有房产的贷款是否已偿清，而与该房产本身的性质并无直接关联性。

现如今的银行对首套房的认定方法实行“认贷不认房”原则，也就是说，只要申请人名下已有一套已偿清贷款的住房，那么他们再次购买房产时即可视为首套房。

4．即使购房者在个人名下无任何住宅或贷款记录，若同时申请贷款购买多套房产，那么也只会将其中一套视作为“首套”。

基于上述原因，童先生所购得的两套房产中仅有一套能享有“首次购房”的优惠待遇。

值得注意的是，各家银行审批与发放贷款所需的时间与效率均有所差异，所以贷款记录将会被收录至中国人民银行的征信系统内，成为借款人的购房贷款记录。

另外一套房产将自动被划归为“二套房”。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条

规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、首套房贷款结清出售后再买房算二套房吗

在房屋按揭贷款偿清后出售然后重新购买房屋，该情况被视为第二次购房行为。

判断是否属于第二次购房的标准主要基于“认房”以及“认贷”两个方面，也就是说，如果申请人名下拥有房产或者存在尚未结清的房贷，无论先前的房贷是否已经偿还完毕，申请人的个人征信记录上都会出现相应的房贷记录。

当他们再次申请房屋贷款时，将会被默认为第二次购房并适用较高的首付款比例以及更高的贷款利率，这无疑会大幅提高购房者的资金压力和购房成本。

由于实际购房过程中，申请人往往无法承受全额房价，因此他们只能通过银行贷款来完成购房。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第四章　房地产交易 第二节　房地产转让　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：\n　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；\n　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。\n　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。