商品房认购书效力的认定是：认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；签订认购书后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。

一、买房子的定金可以退吗

如果是出于购房者自身原因，定金不能退。比如签了认购书后又反悔的，购房认购书中有定金条款，购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不退的。再者因个人征信贷不了款，购房也定金不退。根据法律规定，可以退还购房定金的情况如下：

1.开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成；

2.开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人；

3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等；

4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。

二、付了首付签了认购书没有签合同,有纠纷是否可以退款

付了首付钱了认购书没签合同跟开发商有纠纷是否能退款需要根据认购书上面的约定确定；

如果认购书约定可以退款的，则可以退款，如果认购书约定这属于违约的，则如果退款要承担违约责任。

一般来说支付首付款可以视为以实际行动履行了房屋买卖合同。商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同；

或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

三、签房屋认购书后定金能不能返回

签房屋认购书后定金能不能返回的情况有：

1、认购书自然失效，定金返还；在签订房屋认购书时，如果商品房的价格、面积、朝向、楼层、户型等具体条件没有明确约定，双方计划在签订购房合同时确定具体事宜；

2、认购书约定明确，定金不予退还；与第一种情况不同，如果认购书明确规定了签订合同的条件和具体内容，但买受人不同意签订购买合同，买受人必须承担违约责任，开发商有权拒绝退还定金；

3、双方未就额外事宜达成协议的，应当返还定金；在签订房屋认购书时，通常无法涵盖所有情况；

4、开发商提高购房门槛，形成单方面违约。此时，押金应双倍返还。