原音再现
我也不想违约啊,可是银行就是放不出贷款,这不是害我吗?
小戴在北京西路有套房屋。今年1月,小徐以130万元的总价买下该房。双方约定,小徐签约时支付60万元首付款,2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续,2月20日前用贷款支付剩余房款,逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。
合同签署后,小徐按期支付了首付款,并于2月10日办理了交易及抵押登记,也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款,以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示,因政策调整,放贷额度受限,要等3月份才能发放贷款。
现在,小徐已经拿到贷款,将房款付清,但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉,因为他也不知道银行的政策会有变化。
为了解决纠纷,小徐聘请了江苏崔武律师事务所的王平律师。王平律师认为,合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续,小徐已经办妥,银行也已经批准其贷款申请,可以说,小徐已经履行了合同约定的义务,政府出台政策导致银行逾期放贷,属于情势变更,小徐是可以免责的。但也应当看到,小戴在卖房的同时也买了一套房,小徐逾期付款,导致小戴没法及时付款,产生了违约金,造成了损失。最终在律师的调解下,小徐同意支付小戴3000元违约金。
[律师观点]
付款日期要留余地
据王平律师介绍,今年起,因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说,银行即使批准了贷款申请,也不会明确承诺何时发放贷款,所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期,发生变化的可能性很大。王平律师建议市民签署房屋买卖合同时,尽量在约定付款日期上留有余地。
江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。开发商卖房时,会在合同中明确约定几月几日去办理贷款,如果因故办不了贷款,或者贷款不能及时到位,将根据合同规定的办法处理,比如买房人一次性筹款,或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法,比如上面的案例中,小戴可以提出在合同中约定,如果2月20日贷款不到位,小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。
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