一、二手房买卖合同纠纷案件的特征是什么

一是中介机构准入门槛低，服务缺乏规范性。中介相较于其他行业风险小、投入少，从业人员也无严格资质要求，服务普遍随意性较大，缺乏规范性和专业性。如买卖标的权属、负担情况审查不严，致使合同无法履行并引发争议，甚至收受交易定金后人去楼空的情况也时有发生，此类案件占已审结案件的21%。

二是交易双方缺乏诚信，违约行为频发。房地产价格持续走低时，买方会以房屋质量问题、卖方违约理由等拒绝继续履行合同；而在二手房价格持续上涨时，则卖方违约屡见不鲜，部分卖方甚至一房二卖后以支付违约金、双倍返还定金的方式替代履行合同。因二手房交易违约之诉，已达到二手房买卖纠纷总量的35%。

三是交易时限长、手续繁琐。二手房交易仅办理行政流程就包含购房资格核验（住宅类）、网签合同、税务部门核定契税、办理权属证书，过程中需提交各种材料，加上之前的看房、签约、付款贷款、过户、交房、出卖人迁出户口等过程，手续繁琐，稍不注意就会引发矛盾和争议。

四是利用阴阳合同名为赠与实为买卖等偷逃应缴税款。交易双方为少缴税款，掩盖房屋买卖事实，偷逃差额部分应缴税款和房屋买卖合同较高税率。引发纠纷后，当事人真实意思表示以及合同效力，往往成为审理中的难点。

二、二手房买卖纠纷可以报警吗

（一）房价上涨过快，卖家毁约引起纠纷

1、如果仅仅签订了《购房意向书》，但《购房意向书》中已明确了价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等主要条款，则可视为《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，并要求卖家承担违约责任。

2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，买家可以要求继续履行合同，或者解除合同，并依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。

（二）买家贷款出现障碍引起纠纷

1、如果是由于个人资信等问题，银行不愿贷款的话，那买家就需要用自有资金支付房款，否则就可能会构成违约，需要按照约定承担违约责任。

2、如果是由于信贷政策等原因，致使买家贷款不足，那么买家则应在交易过户时补足不足的部分。买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

（三）交易税费计算出现误差产生纠纷

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：

1、如果双方在纠纷之前未约定此类问题的就解决方法，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

2、如果双方此前约定了是由买家来承担所有税费，卖家只管实收价，那么增加的税收只能由买家承担了。但是这种约定对买家有一定的风险，尤其是一些商业地产，因历史遗留问题可能欠缴税费，所以最好尽量避免。

3、如果是双方为降低交易成本而少缴税，将正式买卖合同中的房价做低，再以装修款或房屋补偿款的名义支付差额部分的话，通常受到损失的一方可以主张合同无效，以此减少损失，但同时也有可能被追究法律责任。

（四）由于支付定金而引起纠纷

在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：

1、如果是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。

2、如果是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金，但不是双倍。

3、如果是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据居间协议交给中介保管，这时定金合同一样生效，卖家不能以此为由，主张自己可以不受定金合同约束。

三、二手房买卖的注意事项

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起纠纷。

4、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,后续将会带来很大的麻烦。

7、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

8、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。