1、流转房屋的土地溢价的归属。1990年,国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请求的通知》中规定,进行农村宅基地有偿使用试点。宅基地使用费要本着“取之于户,收费适度;用之于村,使用得当”的原则,实行乡管、银行立户制度,用于村内基础设施和公益建设。1993年7月,为了减轻农民负担,中央和国务院办公厅联合发出《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中规定,取消农村宅基地有偿使用费和农村宅基地超占费。自此始,农村宅基地为完全无偿使用。村民在转让农村房屋时,其宅基地使用权实事上也随之让与,因此,笔者认为,如果当事人转让农村房屋时,转让费中包含了地价,则应本着“谁之财产谁受偿”之原则,其溢价应归属集体所有。对此,宜告知转让方并记录在案。
2、由于农村房屋大多无产权凭证,且在所有权移转时也可能无法办理变动登记,因此,就可能产生如果遇到国家征收时,其赔偿费的归属争执。对此,宜在公证中提醒当事人并在转让合同中予以明确约定。
3、承包地上所建房屋和多套房屋转让的效力问题。由于城市周边农村地少人多,不少人在所承包的耕地上修建住宅,此类房屋的转让,虽然就债权关系而言,仍然有效,但与农村土地政策有冲突,故笔者认为不宜办理公证。“一户一宅”是集体组织成员享有宅基地使用权的基本原则,因此,若一户有两处以上宅基地的,其房屋的转让,以经合法批建的一处为有效,而非法多占的宅基地上所建的房屋的转让,则不宜办理公证。但继承及受遗赠不在此限。
4、农民“农转非”后,其宅基地并未转为城镇建设用地的,该宅基地上的房屋之转让是否应受限制。笔者认为,应区别对待:若已经规划且将被征收,则应受限制;若暂时并无征收规划,则不应受限制;若为继承及受遗赠,则不管是否将被征收均不受限制。
农村房屋买卖合同的问题
(一)违反一户一宅的农村房屋买卖合同的效力。(二)非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同效力。(三)共有人一方未经他方同意出售农村房屋的情形。(四)农村拆迁安置房买卖合同纠纷。(五)小产权房买卖问题。(六)新农村建设中的房屋买卖引发的纠纷,等等。
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