一、四种房贷还款方式“因人而异”

据建设银行北京分行住房金融与个人信贷业务部王-强介绍，目前建-行已经推出了等额递增还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递减还款法四种还款方式，供贷款人选择。

“贷款本息法，就是人们以往最常用的办法，每个月的还款额一样多;等额本金法，则是每个月还的本金一样多，这样总还款额就是逐月由多到少;等额递减(递增)法，则是根据客户自己的意愿，先多还款后少还钱(或者先少还钱后多还款)。

至于贷款人应选择何种还款方式，则因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适合等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的;而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。

当然，针对部分收入变动较大的购房者，专家建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度节约部分贷款利息。

二、中途办理变更能省上万利息

李先生是2001年10月份在建-行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款，李先生每月还款3171.52元，15年共还利息17.08724万元。现在，李先生已经用“等额法”还了两年的贷款，剩余本金为36.242009万元，平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元，再加上利息;李先生变更还款方式后的第一个月，将还款3845.37元，然后以每月10元左右的钱数递减，最后一个月需还款2332.29元，总利息为15.802624万元，比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。

三、第二套房按揭需注意政策

今年上半年，中国人民银行取消了对个人住房贷款的利率优惠政策，随后各家银行也纷纷推出了“第一套住房5年以上的房贷利率享受优惠利率5.508%，第二套住房5年以上房贷利率为6.12%”的政策。

王-强也强调，一手房与二手房差异，造成了银行发放贷款时的不同风险;因此，各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。在办理二手房和第二套住房按揭贷款时，银行的限制性政策比较多。

申请个人房贷必须同时具备六个条件：

(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

(6)贷款行规定的其他条件。

四、个人助业贷款解决“燃眉之急”

如果手头的资金都用在个人住房等固定资产上面，突然需要一笔资金用于个人临时资金周转，或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转，该怎么办?建-行北京分行住房金融与个人信贷业务部的石*进，告诉读者一个“窍门”：可以用个人住房或者大额存单申请个人助业贷款解决“燃眉之急”。

据石*进介绍，个人助业贷款起点为10万元，最高300万元，期限最长二年，利率在人民银行公布基准利率的1~1.2倍范围内浮动。如果贷款人手中有本外币定期储蓄存单、凭证式国债、个人外汇结构产品，提前取可能会损失利息收入，这时候都可以办理个人助业贷款，质押率在70%-90%范围内设定。如果投资者拥有坐落于

北京市城八区、大兴、通州、昌平区，并且权证齐全，可上市交易的商品房、街面商业用房、写字楼，也可以申请个人助业贷款，抵押率则在40%-60%之间。

需要强调的是，目前尚未还清贷款的商品房不能用来抵押。石*进表示，目前建-行正在研究“加按”、“转按揭”等方式，争取让贷款人能够申请到已还房贷数额内的贷款，这样的贷款方式也有望很快实现。