一、什么是商品房预售合同商品房预售合同，是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方约定，出卖人在约定时间内将建成的商品房所有权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。针对商品房买卖这一热门的话题，特别是在全球经济危机的大背景下，在牵涉到老百姓切身利益的情况下，商品房预售合同在法律性质以及法律效力等方面成为了众人关注的问题。

二、商品房预售合同的特征有哪些

（一）预售主体必须是适格的房地产开发商商品房预售单位必须具有独立的企业法人资格，取得房地产开发商主管部门核准颁发的资质证书并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房管法）和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，出卖人应当取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理的必要措施。出卖人必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定凭证。出卖人没有商品房预售许可证明而与他人订立的商品房预售合同，属于无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，出卖人没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。取得预售许可证的条件：

1、出卖人必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

2、出卖人必须取得建设工程规划许可证和施工许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（二）合同的标的物是在建房屋商品房预售合同签订时，房屋尚未建设或者在建但尚未竣工。对买受人来说，所得到的是一种房屋产权的期待权。这也与一般买卖合同标的物的现实性、特定性要求不同。因此，合同的风险较大。

（三）商品房预售合同是双务、有偿、诺成性合同在商品房预售合同中，开发商应当保证按期、按质交付商品房，买受人也应当按照合同约定支付预购款，所以是双务、有偿合同；双方当事人意思表达一致，合同即成立，是诺成性合同。

（四）商品房预售合同必须采用书面形式，实践中一般采取标准合同的形式为了保护出卖人和买受人双方的合法权益，国家有关部门制定了《商品房预售合同范本》。若双方需要另行约定的，也可由双方自行约定。具体条款由出卖人事先拟订，主要内容包括：双方当事人的情况，预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等），预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期，违约责任及免责条件，纠纷的解决方式等。