■律师楼○陈文

物业管理是一个较新的概念，说得通俗些，物业管理就是专业服务机构通过先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律与契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境为目的的经营性综合服务。物业管理同时也是对建筑物及其附属设施和周边环境进行综合统筹管理的一个系统工程。

当购房人购置房产后，物业管理公司将根据管理公约对房屋及其设施进行统一管理。在购房时，购房人与发展商签订商品房买卖契约，法律关系产生于购房人与发展商之间，但在物业管理阶段，法律关系却是在房产所有人与物业管理公司之间。房产所有人与物业管理公司的关系是委托与被委托的法律关系。购置一处房产，少则几十万多则上百万，而且房产属于不动产，是具有不可移动性的耐用商品，购房人当然要倾注十二分的精力关注所购房产的维修、管理、保养状况。所有的购房人都希望自己购置的房产能够保值和升值，也都希望自己的生活环境能够方便宜人，这就需要有一个好的物业管理公司。但如何选择一个好的物业管理公司又依赖于房产所有人自己，这就需要房产所有人自己组织起管理委员会，即业主委员会。

一个住宅小区要想真正管理得井井有条，一要有一个强有力的管理委员会，管理委员会主要由房产所有人自己选举产生，充分代表广大产权所有人的利益；二要每一位房产所有人都清楚地知道自己有参加管理委员会的权利，有义务承担管理委员会的责任。只有由主要产权所有人参加组建的管理委员会，才会最关心小区的建设，最关心产权所有人自己的切身利益。管理委员会是广大产权所有人选举的代表所构成，它有权监督并指导物业管理公司的工作，所以说，成立管理委员会是保证房产保值升值的一个最重要的因素。

但实际情况往往是未等所有购房人入住，物业管理公司就已经着手住宅区的管理了，而购房人是一个一个地入住进来，到底由谁来负责组建小区管理委员会呢？这个义务又落在了物业管理公司的头上。物业管理公司接受了房产所有人的委托，并收取了产权所有人的管理费用之后，就有义务负责管理好小区，包括负责组建小区的最高权利机构——管理委员会。每一位产权所有人应当知道自己有这种权利，即督促物业管理公司出面组建主要由产权所有人代表构成的管理委员会。管理委员会要制定出自己的章程，明确自己的权利和义务。

要想有一个好的居住环境，就要购置一处理想的优质住宅，并且选择一个良好的物业管理公司。选聘一家好的物业管理公司，首先要由购房人自己选择，而代表购房人行使这一权利的机构就是管理委员会。由此可见管理委员会的重要性。所以，每一位购房人在购置房产时，都应充分考虑到上述问题。