张先生在淮安以北的淮海路有一套房子。2005年，张先生在房中注册了一家有限责任公司，从事香料、香精、化工产品和化工原料的批发。经营期为2005年至2015年，虽然规模较小，但经营效益仍可以接受。2010年3月11日，江苏省淮安市政府下发《关于同意收回雨润国际大厦地块红线范围内国有土地使用权的批复》，收回相关地块的国有土地使用权。四宗用地分别为：东临新世纪城市花园，南临镇支路，西临淮海北路，北临淮海东路。随后，建设用地批复下发，淮安市土地储备中心获得该地块的储备用地。张先生的房子就在上述地块范围内。2010年5月12日，淮安市住房和城乡建设局下发〔2010〕015号通知，要求淮安**房屋拆迁安置有限公司在9月30日前完成拆迁工作。据介绍，张先生要求按照房屋实际用途按照街道门面、办公楼面积的1:2进行补偿，并另外补偿60万元，并向淮安市土地储备中心提供两种补偿安置方案，将房屋认定为住宅住宅房屋补偿，不仅定额补偿1万元，双方的补偿要求相去甚远。

[法律分析]

房屋转非房屋，是指原国有或者集体所有的土地上的房屋，房屋权属证明上写明以居住为目的，但改为经营，并取得营业执照、税务登记证等业务手续。鉴于其普遍性，以及商品房与住宅拆迁补偿标准的差异，如何对这类房屋进行补偿是拆迁中不可避免的问题。2003年9月19日，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发〔2003〕42号），其中明确要求各地对“以房养非”的，要根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建房房[2003]234号），被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案记载为准；各地对被拆迁房屋的性质、面积有特别规定的，按照规定执行；拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的性质、面积的，可以根据协商结果进行评估。结合实践中的地方性法规，对“房改非房”性质的认定和补偿一般存在以下几种情况：

（1）根据住宅和非住宅的加权平均价值，2007年4月15日，颁布实施的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定，“拆除经营性居住房屋的，只要在发放拆迁通知前，依法办理合法的业务手续、税务登记证和税务记录法律规定，与房屋所有权证、法定营业手续、税务登记证上标明的经营场所一致，补偿金额按同类房屋住宅和非住宅评估价值的平均值确定。（2）有条件的商品房补偿政策根据经营时间和是否取得合法许可证：根据《浙江省清远县东门乡e19-23地块“以房转非”认定细则》，在拆迁公告前已经经营两年以上的，可以提供营业执照、税务登记证、税务发票等有效证件，可以按时开具，签订拆迁补偿协议的，可以享受商品房补偿政策。

根据2005年5月1日实施的《巢湖市城市房屋拆迁管理办法》，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前（不含4月1日）改变房屋用途并继续进行经营活动的房屋，应当举行合法有效的营业执照、税务登记证和完整的完税证明，房屋拆迁公告时该房屋经营正常的，可视为经营性房屋；自1990年4月1日（含4月1日）起至2001年11月1日止，《国务院城市房屋拆迁管理条例》施行前，未经规划部门批准，未办理房屋所有权证变更登记的，改变住所用途、从事经营活动的房屋，应当持有合法有效的营业执照、税务登记证和完整的税务记录，房屋拆迁应当在公告时向社会办理正常经营登记，根据运营时间长短，可按运营房屋货币补偿金额的90%至60%进行补偿，月增减系数按0.2158%计算；2001年11月1日（不含11月1日）后，未经规划部门批准，未经业主登记《房屋所有权证》变更后，改变住宅用途并进行经营活动的房屋，确认为住宅。

结合是否沿街、所在楼层等房屋情况：根据清远县出台的《浙江省清远县东门乡e19-23地块认定细则》，根据沿街第一个自然房间的面积确定营业面积；如果沿街第一个自然房间不明显或第一个房间的深度超过9m，则应确定9m深度的计算面积，超过9m部分按住宅评估价格的1.3倍补偿；用于经营的沿街多层，二层按住宅性质确定，但经实地调查，可按住宅评估价格的1.3倍补偿；三楼及以上按住宅补偿。

根据建设部制定的《城市房屋拆迁鉴定指导意见》第十二条，对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定来看，这一规定相当于对认定的分散各地对“以房养非”性质的认识不一，相关认定标准也不统一，造成各地差异很大。对于“以房代非”的补偿问题，可以根据法律法规和地方性法规进行综合认定。

[办案要点]

目前，国家对“以房代非”如何补偿尚无统一规定。因此，作为被拆迁人在面对不满意的补偿时，应及时通过法律手段维护自己的合法权益。此外，还要注意工商、税务等方面能够证明实际经营和经营业绩的证据。