一、常见的预售房纠纷有哪些

（一）认购纠纷。购房者与开发商签订了预售合同，协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。但是房屋价格一旦上扬，在签订买卖合同或者交房时，一些不法开发却要求购房者支付合同约定外的价款，从而引发纠纷

（二）逾期交房纠纷。逾期交房的情况并不少见，主要原因是房屋未能达到交付标准。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，若未达到交房标准引发的逾期交房纠纷也是很常见的。

（三）无法贷款引发的纠纷。许多购房者在签订预售合同时并没有对无法贷款的情况进行具体的约定，而随着房地产市场调控政策的收紧，购房者在办理购房贷款时难度加大，难以按照合同约定的价格支付购房款。而开发商往往强硬地要求购房者一次性支付房款，并且承担违约金，因而引发的纠纷并不少见。

（四）面积纠纷。由于预售商品房的所有权并不实际存在，购房者对房屋的了解仅仅只能通过规划图以及户型图进行了解，在房屋竣工交付之后，出现面积误差在所难免，面积误差包括房屋建筑面积、公摊面积、套内建筑面积等等。因房屋实际面积与商品房买卖合同中所约定的面积不相符，成了商品房买卖中出现频率最多的问题之一。

二、如何防范预售商品房纠纷？既然预售商品房纠纷频发，那么消费者可不可以采取措施预防纠纷发生呢？购房者可以在合同中就以下问题进行约定，可以在一定程度上预防纠纷的发生。

（一）确认开发商已经取得商品房预售许可证。根据我国相关法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。

（二）认真阅读开发商制定的格式条款。按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。

（三）明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。