市物业管理协会，各区（县）物价局、房地局：

根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（以下简称《办法》），为规范本市住宅物业服务超过最高服务等级收费标准的论证工作，现提出试行意见如下：

一、论证范围

未成立业主大会且为满足物业服务需求提供了《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的住宅物业管理区域。

二、论证原则

按照《办法》有关规定，市物业管理协会受市物价局、市房地资源局委托，遵循质价相符、优质优价、成本合理、市场比较等原则，对超过《办法》所规定的最高服务等级的收费标准组织论证。

三、论证人员

论证人员由从事价格管理、房地产管理的专业管理人员和物业服务行业专业人员等为主组成，并可邀请相关街道办事处（乡镇人民政府）以及业主代表参加。论证人员应符合下列条件之一：

（一）从事物业服务收费管理工作三年以上，熟悉物业服务收费管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（二）从事物业行政或行业管理工作三年以上，熟悉物业管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（三）从事社区事务管理工作三年以上，熟悉物业管理业务知识，并具有较丰富的实践经验；

（四）从事物业服务工作三年以上，中级以上专业职称，担任业务主管工作，并具有较丰富的实践经验；

（五）相关业主代表。

四、论证程序

（一）申请超过最高服务等级收费标准的，须由建设单位或物业管理企业向市物业管理协会提交以下申请材料：

1、书面申请，内容包括住宅物业管理区域基本概况、超过最高服务等级收费标准的理由、拟定的收费标准等；

2、《办法》未涵盖的服务内容和设施设备情况，相关成本测算及收支预算方案；

3、企业工商执照、建设项目批文；

4、报房地产管理部门的前期物业管理招标资料；

5、其他有关的资料。

（二）市物业管理协会接到论证书面申请后，应对提交材料进行核实并在3个工作日内作出是否受理的答复。

（三）受理申请后，市物业管理协会应落实论证会的准备工作。论证会组成7到9人的论证小组，由小组成员推选论证组长一人。除相关业主代表、住宅物业管理区域所在地的区（县）价格和房地产行政主管部门人员外，其他论证人员从物业服务收费论证人员库中随机抽取。

（四）论证会由论证组长主持。论证人员应认真详细审阅申请资料，对超标准的服务内容、设施设备及其标准进行分析、核算，并填写论证意见。论证时申请企业可对有关事项做出说明。

（五）自受理申请起，所有与论证相关的工作应在15个工作日内完成。

（六）论证工作结束后，市物业管理协会依据论证意见出具论证报告并通知申请单位。由申请单位送区（县）价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。

五、其他事项

（一）市物价局、市房地资源局负责对论证工作进行指导和监管，并会同市物业管理协会定期对论证人员进行有关政策和业务培训。

（二）市物业管理协会在论证的具体组织工作中应体现服务宗旨，认真履行职责。要做到论证过程的公开、公正、公平，并接受社会监督。要建立物业服务收费论证人员库，并做好论证资料的统一归档保存工作。

（三）论证人员应自觉遵守廉洁自律的有关规定及回避制度，严格按照规定的范围、原则、程序等要求开展论证工作，保证论证工作的公正性和合理性，并对出具的论证意见负责。对违反有关法律、法规和纪律的，将追究当事人责任。

（四）论证工作应本着节约从简的原则。论证中直接发生的会务、劳务、文件编制等费用由委托单位支付，有关收费标准由市物业管理协会提出申请，报市物价局核定。除此之外不得收取其他任何费用。

（五）各区（县）物价局、房地局应密切跟踪、了解实施中的有关情况，遇到问题应及时向市物价局、市房地资源局反馈。

上海市物价局

上海市房屋土地资源管理局

二○○五年九月十五日