产登记机关有形式审查义务。
房屋的登记审查,纯粹的形式审查标准已很难为人们接受,比较常见的两种代表性观点,一是实质审查说;二是“形主实辅说”,即形式审查为主,实质审查为辅。形式审查是指登记机构仅对申请人提交的材料是否齐备、合法等进行审查,而不及于实体法律关系或物权变动原因,而实质审查须兼顾二者。鉴于实质审查说缺少明确的立法依据与配套登记制度支撑,超越了现行登记机构的能力和职责范围。
房屋登记审查中的问题,多肇始于登记公示的不动产权利状态与利害关系人之间真实的民事法律关系可能存有冲突,甚至导致针对登记行为的行政诉讼,并在很大程度上取决于司法权对登记审查义务的合法性判定。由于法院在行政诉讼中以全面审查为原则,不动产登记审查的合法性不仅涉及申请材料形式上的问题,还涉及实体法律关系或物权变动原因。
一、在建工程抵押的风险
在建工程抵押通常设定于房地产项目建设初期、商品房预售前,此时工程项目属于尚未形成的房屋,相对现楼抵押来说,在建工程抵押法律关系更趋复杂,不确定因素较多,隐含更多的风险。主要有以下几个方面:
1、抵押权人的风险
对抵押权银行来说,最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定而不是由当事人协商确定,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。在建工程存在烂尾和完工后成为违法建筑的可能性则是抵押权人面临的另一个风险。
2、预购人的风险
我国很多城市允许已批准预售的商品房项目办理在建工程抵押,或允许办理在建工程抵押登记后预售。这样将存在预购人、抵押人、抵押权人、施工单位相互之间错综复杂的法律关系,给预购人带来风险。一方面,我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确,没有赋予物权性质,购房合同签订后,预购人作为期房的债权人,与抵押权人同样面临工程款优先受偿问题。另一方面,因批准预售时房屋尚未建成,缺少诚信的开发商很容易利用政府管理的漏洞,以更改房屋编号、标识等手段,将已预售期房再设定抵押,或将已设定抵押的期房隐瞒事实再行出售,使预购人蒙受损失。这种做法在房地产市场处理不稳定时期时尤其可能出现。
3、登记机关的风险
登记机关在办理在建工程抵押登记时面临的风险主要源自三个方面。
首先是我国现行房地产登记制度问题。因我国法律未明确界定房地产登记机关办理登记时应采取何种审查方式,以及应承担多大的法律责任,登记机关在审查范围上无法可依,导致频频被拖入权利人经济纠纷甚至被判经济赔偿的困境。
其次是源于在建工程抵押登记的特殊性。在建工程抵押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案(有些地区采用预告登记)以及拆迁安置管理衔接和协调,这使得登记过程比一般物权登记复杂很多,在实践中极易出现失误。
此外,由于我国房地产市场起步晚,发展快,很多城市的房地产主管部门管理水平滞后,信息化程度不高,是在建工程抵押登记引发问题的又一隐患。虽然一些发达城市采用了商品房网上销售系统、在建工程抵押网上申报制度,但毕竟未普及,而且未形成系统的操作规范。
二、如何申请专利授权
首先是专利申请类型以及专利申请需准备的文件。申请发明或者实用新型专利,应当提交请求书、说明书、权利要求书、说明书摘要和必要的附图等文件。申请外观设计专利,应提交请求书、该外观设计的图片或照片、简要说明等文件。专利申请文件可以由申请人自己撰写,也可以委托专利代理人撰写。
委托专利代理机构申请通过咨询、签定代理委托协议发明创造内容负有保密的义务、技术交底帮助专利代理人充分理解发明创造的内容、确定申请方案。
之后市是准备文件:
1、撰写专利申请文件;
2、制作申请书文件;提交专利申请并获取专利申请号;审查在审查过程中专利代理人会进行专利补正、意见陈述、答辩、变更等工作。
一般而言专利申请提交资料审查的时候称之为专利的初步审查,审查结论这一过程的时间一般为:外观设计6个月左右,实用新型10-12个月左右,发明为第二阶段审查时间长需要2-4年。随着专利局审查效率的提高,外观设计与实用新型的审查与授权时间大概在4-6个月左右;审查时效提高了,这样方便专利人尽快的获得专利。
法律咨询:
网友:专利授权需要多长时间?
律师:发明专利申请公布以后,如果申请人已经提出实质审查请求并已生效的,申请人进入实审程序。如果申请人从申请日起满三年还未提出实审请求,或者实审请求未生效的,申请既被视为撤回。
发明专利申请经实质审查,未发现驳回理由的,专利局将发出授权通知书和办理登记手续通知书。申请人接到授权通知书和办理登记手续通知书以后,应当按照通知的要求在两个月之内办理登记手续并缴纳规定的费用。
在期限内办理了登记手续并缴纳了规定费用的,专利局将授予专利权,颁发专利证书,在专利登记簿上记录,并在专利公报上公告,专利权自公告之日起生效。未在规定的期限内按规定办理登记手续的,视为放弃取得专利权的权利。
所以,发明专利公开之后什么时间授权并不能确定,准确的说应该是实质审查合格,未发现驳回理由,且按照通知规定的期限办理登记手续并交纳规定的费用,发明专利才能被授予专利权。
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复议机关有审查证据的义务吗天津在线咨询 2022-03-10当然有审查证据的义务,这是一个非常浅显的道理,是一个广而众知的道理。复议机关担负着“裁判员”的角色,裁判员必须以事实为依据作出裁判。而认定事实的依据就是证据。既然要凭借证据认定事实,就必须首先审查证据的真实性。不能任凭当事人提供什么样的证据,都当做证据。如果当事人随便拿出一件事就可以当做证据,那就不存在复议的真实意义了。
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户口登记机关是否有告知义务澳门在线咨询 2022-02-14公安机关作为户籍的管理机关,当事人有权直接到公安机关了解户籍政策,公安机关有告知的义务。根据《户口登记条例》第三条规定,户口登记工作,由各级公安机关主管。城市和设有公安派出所的镇,以公安派出所管辖区为户口管辖区;乡和不设公安派出所的镇,以乡、镇管辖区为户口管辖区。乡、镇人民委员会和公安派出所为户口登记机关。同时,提问者应该谨慎处理户口问题,以防止成为空户,黑户。
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房屋征收调查登记的形式有哪些辽宁在线咨询 2023-01-09《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定由房屋征收部门组织调查登记,房屋征收部门可独立完成,也可以委托房屋征收实施单位、街道办事处等基层政府组织、居民委员会等组织来实施调查登记工作。此调查登记应当是在房屋征收决定作出前,并且在房屋征收补偿方案拟订前完成。调查登记的主要内容包括: (一)房屋权属情况,即被征收房屋的物权归属; (二)区位情况,由于房屋是不动产,区位对于房屋的价值有时起着决定性的作用。在评
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企业登记机关审查材料后可以再次申请登记吗西藏在线咨询 2022-03-15答:企业登记机关在对申请材料进行审查后,可以分别视不同情况,分别作出下列决定: (一)申请材料齐全、符合法定形式的,应当决定予以受理。 (二)申请材料齐全并符合法定形式,但申请材料需要核实的,应当决定予以受理,同时书面告知申请人需要核实的事项、理由及时间。 (三)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许有权更正人当场予以更正,由更正人在更正处签名或者盖章、注明更正日期;经确认申请材料齐全,符合法
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房产证要改为登记机关吗西藏在线咨询 2022-03-22一、是的。今后,房产证的登记要改为不动产证了。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。所以不动产证的发证机关就是登记机关。按自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监