小产权房,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,它并不是一个法律上的概念,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。
目前的小产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买,法律仅仅不保护非法买受人的权益,但对于集体组织来说,其对房屋所享有的权益是受到法律保护的;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。对于这种情况,由于房屋本身不合法,法律不保护此房屋上所附的任何权益。
和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。但是,正因为小产权房不是真正的法律意义上的产权,所以并不受法律保护,对于非农村集体组织成员的买受人来说,存在很大的风险,具体表现在以下几个方面:
(一)买受人不能取得房屋所有权证。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也是不受法律保护的,如果将来乡政府或村委会反悔,要收回房屋,买受人只能要求返还房屋价款,无法继续保留房屋。
(二)存在一定的交易风险。买受人如果以预售方式购买小产权房,他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解,由于不存在任何政府监管,也没有行政机关对开发商行为进行审查,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。
(三)质量风险。小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,一旦出现房屋质量问题,买受人的利益很难得到维护。
(四)拆迁过程中的风险。小产权房在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房,补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房,因为本身是违章建筑,无法得到任何补偿。
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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理国家土地使用权证,无法获得国家认可的房屋产权证。 由于小产权房的建设用地为农村集体土地,因此无法按照国家规定进行交易,只能在农村内部进行流通。 由于小产权房无法办理正式的房屋产权证,因此存在较大... 更多>
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购买小产权房有何风险,小产权房产风险有哪些青海在线咨询 2021-03-01第一,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。 第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。 第三,购买乡产