集资房是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成的一种产权形式，但是由于用地性质的差异和滥用职工名义，曾一度出现混乱，侵占国家和集体的利益，小业主产权也得不到保障，政府将逐渐理顺其产权，使之合法化，并通过补足地价差，向经济实用房(微利房)或商品房转化，但是目前政府明令禁止炒卖集资房。

参考资料：深圳房地产经纪人没培训教材。

以下资料你可以参考，但每个土方的情况不太一样，二年5年一般是指经济实用房。目前对集资房怎么处理还没明文的法规。

1、什么是集资房?它与合作建房有什么区别?

王锋：目前在深圳提集资房也就是提合作建房，以前，短期内深圳也有过那种国家、单位、个人出资建房，一段时间后，产权归单位职工的集资房，但上世纪90年代以后，这种集资建房就消失了，由政府的住房保障系统解决职工住房。

徐林：集资房与合作建房，性质基本上一致，土地使用权人缺少资金，在得到政府批准后，同提供资金的一方或多方签订合作建房合同。

南丽：集资房是卖给内部职工的，它本身是用来解决内部职工住房问题的，而不是创造利润的，不能对外买卖。要是买卖的话，需要补交地价，通过政府批准，办理红皮《房地产证》。

2、集资房有合法与非法之分吗?如何判断?

王锋：判断集资房合法非法，要看其有无合法的报建手续：1、看有无建到红线之外;2、看有无经过政府批准，若批准，拿出相关证明;

3、看有无超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有了就是合法的，没有，就是非法的。

现实中集资房一般都是成品楼，是存量房，因此，是否合法就看其有无产权证。而有无产权证，又取决于有无相应的土地出让合同，有无合法的报建手续，有无相应的竣工验收手续，有则才能证明是合格的，可以上市流通。如果购房者在买集资房的过程中，卖家许诺1-2年内办到产权证，这里是有很多黑洞的，开发商很大程度上是在拖购房者。

3、集资房能上市买卖吗?能办理产权证吗?

市国：合法的可以办，在深圳市政府2001年10月份100号令《深圳土地交易市场管理规定》发布之前，必须由国土局批准，批准你合作建房(2001年8月6日后，政府不再批准合作建房)，补交了地价后，成为商品房，上市流通;在100号令出台之后，必须在交易中心经过挂牌交易，然后才能建房，上市流通。

王锋：根据市政府2001年7月6日发布的94号令《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，在补交一定的市场地价后，可以进入市场流通。

南丽：对于已有报建手续的集资房，可以转红，但如果说集资房没经过报建，就要按两个规定来审核，如果可以转为合法建筑，就可以颁发蓝皮《房地产证》，但不得买卖，至于蓝皮《房地产证》今后能否转红，目前还没有具体规定。而不能合法化的集资房，蓝皮《房地产证》都办不了。

4、目前集资房的适用法律法规有哪些?

王锋：对于非法建筑，依据两个规定处理，一是市人大1999年2月份发布的《关于坚决查处违法建筑的决定》，一个是市人大2001年10月份发布、2002年3月份实施的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，后者明确规定：对于1999年3月5日以前的集资房，补交罚款和地价，补办土地出让使用合同，明确了土地使用年限和用途后，业主可以购买。

南丽：南丽的集资房基本上没有报建的，大都是违章建筑，对于违章建筑的处理，依照上述两个规定，对于1999年3月5日以前，在原农村用地红线范围内所建的，没有经过国土部门批准的，但经审查不影响片区整体规划的违章建筑(当然也包括集资房)，国土部门处以相应罚款后，确认产权，可以转为合法建筑，建房者补签土地使用权出让合同，办理蓝皮《房地产证》，不得买卖。不符合以上四点要求的违章建筑，是要坚决查处的。而对于1999年3月5日以后出现的违章建筑，是坚决制止的。

市国：对于以前集资房的处理，要是合法集资房，补交了地价后，可以转化为商品房;非法集资房，要具体核实，看与整体规划有无冲突，若冲突，就是违章建筑，可能要拆掉。

徐林：集资房不是商品房，不受商品房相关法律政策的保护。

5、集资房的使用年限是否有70年?

王锋：集资房年限问题最终是通过土地出让合同规定的，以前的集资房，还要补办土地出让合同，你要是非法的集资房，你说是70年，连土地出让合同都没有签，谁能相信你?

6、银行为什么不给集资房办理按揭贷款?

徐林：银行担的风险太大，集资房产权问题不清晰，遇到相关拆迁，就可能得不到相关合法的评估，得不到合理赔偿，即使拍卖也可能会得不到相应的商品房价位，所以银行不给集资房办按揭。

7、村委会有没有房地产开发资格?

徐林：村委会肯定是没有开发资格的，但目前很多村委会都成立了股份合作公司，如果具备了房地产开发资质，就可以开发;如果不具备开发资质，就要同具有房地产开发资质的公司进行合作开发。但从2001年8月6日后，政府部门已经不再审批合作建房了。

南丽：村委会没有开发资质，它可以出地(土地必须是合法土地)，由有开发资质的开发单位开发。同时，它颁发的《楼房使用证》也是不合法的，不是国土部门颁发的。

8、购房者在买集资房时，主要看哪些证明?

南丽：集资房是用来自住的，如果原来已有报建手续，补了地价后，可以转红(换发红皮《房地产证》)，能上市流通，所以，集资房转红后再买卖的话，就按商品房来操作，买受者首先要看到卖方的红皮《房地产证》。目前，南丽市场上出现的大量集资房，很多是没经过报建的，购房者要首先看国土部门的用地手续，这一点保证土地的合法性。其次要看有无报建手续，有报建手续，国土部门会发给规划建筑许可证，建设部门也会发给开工证，一般来讲，有国土部门的报建手续，土地就是合法的，土地若不合法，则根本不存在报建环节。

徐林：对于没有卖出的，看其初始登记;在购买已竣工的集资房之前，一定要看到合法的房地产证。

9、涉及政策性拆迁，业主能否得到补偿?

王锋：政策性拆迁是合法行为，对合法建筑，政府才会给赔偿，但是对违法建筑，是要拆除的。违法建设集资房的开发商，多没有开发资质，朝不保夕，一旦日后出现了拆迁，业主虽然可以去起诉开发商，但开发商可能没有能力去赔偿。

10、对业主购买集资房有何看法?

王锋：我们曾对深圳全市的农村私房做过调查，目前全市农村私房有8000多万平方米，基本上都属于违法私房，集资房也大多在其中，有的是合法建房自住，有的是出售，这些集资房没有合法的报建手续，违法严重程度也不一，这种集资房是市场上的黑洞，很容易蒙骗低收入的小业主。

南丽：对于国土部门来讲，集资房没有报建手续，就是不合法的，就是违章建筑，在政策层面上，国土部门是不给什么保障的，购房者要是买的话，风险就要自己承担。