房产税的计税依据中是不包括土地的价值的。房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。
1、对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。
2、对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。
房屋的租金收入,是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房屋的租金水平,确定租金标准,依率计征。
一、房地产税收种类及征收流程
1、营业税、城建税、教育费附加及地方教育费
房地产开发单位销售商品房按销售收入的5%缴纳营业税,按营业税税额的7%缴纳城建税,按营业税税额的3%缴纳教育费附加,按营业税税额的2%缴纳地方教育费。
其他单位销售自建房地产的,除按照上述标准缴纳营业税及附加,还应缴纳自建环节的建筑业营业税及附加,税率为3.36%。
单位和个人销售或转让购置(抵债)所得的不动产,以全部收入减去购置(抵债)时该项不动产购置价(抵债作价)后的余额按5.6%征收营业税金及附加。
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
2、个人所得税
个人出售存量房时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,按20%征收个人所得税。实际工作中对无法真实提供扣除凭证的,我市住宅按销售收入的1%,非住宅按销售收入的2%核定征收个人所得税。对符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税。
3、土地增值税
房地产开发单位销售商品房的,按销售收入预交,符合规定条件后清算的方式缴纳土地增值税。我市规定住宅项目预征率为1.5%,非住宅项目预征率为3%。
其他单位处置自建房地产的,按照税法规定计算销售收入和扣除标准,按照计算后增值额对应四级超率累进税率计算税额。
单位和个人出售旧房及建筑物的,如能准确提供成交价格和扣除标准的,按国家相关规定计算土地增值税;对既没有评估价格又不能提供购置发票的,我市按计税价格的5%核定征收。
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4、契税
承受方为单位的,按计税价格的4%征收契税。
承受方为个人的,我省契税税率为4%,个人购买普通住宅税率暂减按3%征收;个人首次购买普通住宅的,契税税率为3%并减半征收;个人首次购买90平方米及以下普通住宅契税税率暂按1%征收。
棚户区居民因拆迁而重新购置住房的免征契税。
5、印花税
按照计税价格的0.5%。双方缴纳。
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
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