房产证注明的面积为房屋建筑面积,而房屋建筑面积应为套内面积和分摊的共有面积之和。
1、套内面积
全程房屋套内建筑面积,是由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成;
套内使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内建筑面积计算公式:套内建筑面积=套内使用面积阳台面积墙体面积。
2、公摊面积
公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
公摊范围:
a.各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
b.套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
高层在建设时,为了保证电梯以及消防设施安全,开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热,这些公共设施单元楼所有居民都能享受到,因此在计算公摊面积时,用户均摊采暖设施面积。
3、相关公式
建筑面积=套内建筑面积公摊面积
公摊面积=建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台面积
一、房产合同违约,开发商擅自改变房屋面积怎么办?
开发商擅自改变房屋面积的处理办法,可以分为两种:一是按照房产合同的规定处理;二是起诉后由法院按照法律规定作出处理。
如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定,那么开发商就应当按照房产合同的约定承担责任;如果开发商不依据房产合同承担责任,那么则可以向法院起诉。一般来说,法院都会要求当事人按照房产合同的约定承担责任。
如果房产合同未作出相应约定,那么开发商擅自改变房屋面积怎么办?合同未约定房屋面积误差处理办法的,如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差,根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,面积误差按下列办法处理:
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
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