继去年以5000万美元收购永新大厦75%股权后，花旗集团日前在上海房地产市场落下第二单——将参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区建业里改造工程。花旗集团透露，集团此次将投入2000万美元，参建建业里改造工程的公寓项目部分。

由于这一住宅项目的落实在限外政策之前，因此政策没有对集团策略形成影响，花旗集团有关人士称，但是新政规定外资进入楼市必须在内地注册公司，这无疑将增加项目投资的成本。而增加投资成本的远不只花旗银行一家。

股权投资成重点

据了解，占地1.7万平方米的建业里位于徐汇区建国西路，始建于1930年，是上海现存最大的新式石库门里弄建筑群。早在1994年建业里就经市政府批准列为上海市近代优秀建筑。

花旗集团房地产基金首席策划师StephenM.Coyle曾公开表示，未来花旗在中国的房地产投资比例将会占到整个亚洲地区的25%左右，在内地的最高投资额将会达到8亿美元。

在业界看来，花旗能够抢在政策落地之前落实投资此优质项目，无疑是幸运的。

在新政的重压下，外资机构想收购成熟物业基本没戏，仲量联行亚太区董事陈立民说，不准用离岸公司购买内地物业，除非来华设立外资独资企业（WOFE）或者中外合资企业（JV），恐怕海外机构对中国房地产是未曾酒醉已清醒，未曾深爱已无情了。

然而，一些国际闻名的大型投行和基金仍然对内地房地产业热情不减，并没有在短时间内迅速撤退。

8月21日，深圳地产大鳄金地（集团）股份有限公司（金地集团，600383.SH）公告披露，与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元在这一项目中。

据了解，此次ING收购金地天津注册资本51%的股权，转让完成后，金地天津将变更为中外合作经营企业，项目的开发建设则将继续由金地天津完成。ING基金将拥有金地天津48%的利润分配权。

与花旗集团、ING的内地攻略如出一辙的是，渣打银行在6月曾入股世茂房地产，同时在世茂对机构投资者的招股中，摩根士丹利以及一家名为DrawBridge的基金也作为战略投资方参与了投资。

接下来，渣打会进一步展开对中国房地产企业的投资，不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体项目进行投资。渣打投资大中国区总裁陈凡表示。

成熟物业收购遇阻，使得外资纷纷考虑转向。我们正在操作的一个上海写字楼项目的并购，可能也会采用这种以投资股权介入的模式，上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅透露。

而陈立民也认为，花旗可能只有通过参股房地产公司以达到之前设定的投资额，曲线进入从事内地房地产开发与投资。

股权收购的防火墙

实际上，在海外基金内地大肆购买整幢现成物业的同时，TCI、大摩、老虎基金等洞悉先机的境外基金巨头已经斥资数十亿元入股百仕达、合生创展等地产上市公司。

由于银根的步步紧缩，房地产企业的融资渠道又过于单一，目前国内的房地产企业也正在全力寻求突围，上市是其中的一个重要手段。据一位国际知名代理行投资部人士称，大部分有上市计划的地产公司目前都受到各类海外基金的密切关注。

我们的盈利点同房地产基金不同，并不是通过房价上涨或是租金获利，陈凡向记者强调入股国内规模房地产企业的初衷，就世茂而言，渣打看重的是它全国市场的开发能力、良好的公司治理结构基础，以及企业的可持续竞争力与业务的长期增长。陈凡这样解释渣打的投资策略，我们会帮助企业进入国际资本市场进行再融资。通过股权增值后，在资本市场上变现。这才是风投基金的运作模式。

然而《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》也设立了针对股权收购的防火墙，对外商投资房地产企业的股权和项目转让加强审批。

《意见》第八条即指出，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。这无疑将把今年以来很多外资采用的债权融资或可转债介入房地产开发项目的方式挡在门外。

新政对外资进入国内房地产，通过持有一定股份的方式帮助房地产企业或项目融资，然后通过股权转让赚取收益的投行影响较大，邹毅指出，但如果一旦强调合资公司进入房地产市场需要的资质细则，那么就排除了不具开发能力的投机性外资的进入及开发不当造成的金融风险。

在当前政府提高外资投资国内房地产市场门槛之时，是否找到值得信任的本地合作伙伴，将是海外基金决定投资与否的关键。邹毅表示。

一、减持国有股的途径

国务院体改办有关人士表示，根据市场经济条件下资本的一般规律，结合我国国情，国家减持国有股主要有五种途径。

1、国有股配售。国有股配售是将上市公司的部分国有股权定期出售给特定投资人，使其国有股逐步实现上市流通。国家采取这种方式减持股既可以及时套现资金，又可以使国有资产增值。

2、股票回购。股票回购是指上市公司购回国家股东持有的本公司股票然后注销。由于在早期上市公司国有持股比例普遍较高，回购的余地很大，回购国有股一般不会使国有股东丧失控制权。同时，回购国有股可以使投资者从每股收益提高而上升的股价中获利，对国有股东来说，转让也使其盘活了手中无法变现资产，取得了现实的收益，又不会对市场产生过大的资金压力。

3、缩股流通。缩股流通是指上市公司将现有的国有股按当初发行价进行并股，转由战略投资基金持有，然后上市流通，战略投资基金持有的国有股及法人股，在第一年不得出售，从第二年起必须提前六个月公布拟出信股票种类及数量。国家如果要退出某些行业式公司，可以将股份合部出售给战略投资基金；如果不想退出，则可以长期持有，保持相对控股。

4、拍卖。一般来说，企业破产、清产时才采取拍卖形式，其实拍卖也可以作为国有股减的途径之一。对于国家来说，拍卖可以及时兑现资金，虽然拍卖成交价将由市场来定，但国有股可设定一个不低于将资产的起价，国家不会因此造成损失。

5、股权转债权。股权转债权的具体办法是由上市公司把国有股权转为债权。上市公司因此而形成的债务，既可以分期偿还，又可以通过可转换债券形式上市交易，具体转债比例由上市公司根据自身情况确定。

另外，中国改革研究会会长杨齐贤表示，国有股减持不要局限于一种途径，可以采取几种办法分别试点，探求出减持的最佳途径。为减轻国有股减持的包袱，可考虑对新上市的A股公司实现全部流通。吸引外资由购国有股，将国有资产对外资开放。国有股的减持应法制化，应通过立法的形式损作。财政部研究所有关专家则建议，国家有关管理部门应尽快根据不同产业确定出不同类企业的减持比例。中国证监会首席顾问梁定邦也曾表示过，中国可考虑成立类似香港的盈富基金，建立一支大型基金来解决国有股的问题。

应该看到，减持的方法虽不少，但各有优劣利弊，有的本身还不够成熟，有的市场条件还不允许，有的还需要相应的法律和法规或其他配套政策措施作保障，需要指出的是，在特定的国有控股上市公司中，这些方法既可以分别单独使用，一些方法也可以同时采用或组合采用，还可以考虑在不同时段运用不同方法。因此，必须结合的市场环境和条件，采取稳妥推动、循序渐进的方针，分阶段有重点地进行。应当从局部试点着手，取得经验，获得成效后再全面推开。