房屋优先购买权的实现-法师兄

房屋优先购买权的实现

来源：互联网时间： 2023-06-04 19:04:22 246 人看过

承租人房屋优先购买权是我国法律直接规定的，是法定先买权的一种。它不基于租赁双方当事人的意思自治协议产生，也不由双方当事人事先协商而取消。

承租人想要实现房屋优先购买权应满足以下条件：

第一，必须以合法有效的房屋租赁合同为基础。无效的房屋租赁合同不能产生该权利，比如出租人不是该房屋的所有权人、未经出租人授权而出租房屋或转租的次承租人等都不能享有该房屋的优先购买权;

第二，必须在合同存续期间内提出。若租赁合同尚未成立，或租赁合同已经解除，则承租人不能享有该项权利;

第三，承租人应在合理的期限内行使。对于该合理期限的规定，依据最高院司法解释规定为15天内，若超过合理期限的视为放弃优先购买权。

第四，必须在同等条件下购买为前提。在不相同的条件下，承租人不能享有优先购买权，承租人优先购买租赁房的同等条件主要是指价格相同，并应适当考虑支付方式，如第三人承诺一次性付清，则优先购买权人不得要求分期付款，否则租赁者就不具有优先购买权必须在同等条件下为前提的要求。

承租人在符合上述条件下享有优先购买出租人的房屋，仍受一定的限制。

一旦出租人侵害承租人的租赁房屋优先购买权，承租人应如何实现救济呢?

根据最高院的司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以向法院请求出租人承担赔偿责任，法院应支持承租人的请求，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说当出租人侵害承租人的优先购买权时，承租人仅可以请求出租人承担相应的赔偿责任，而主张出租人与第三人的房屋买卖合同无效的诉请一般不会得到支持。只有当该房屋尚未过户给善意的第三人时，承租人可以请求法院要求实现同等条件下的优先购买权，在承租人的诉请得到法院支持后，第三人可基于买卖合同的约定向出租人主张违约责任。

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