宁波房屋卖方回避交易资金风险的注意事项(特别提醒)
阮文良
宁波永发、家和两中介占有挪用客户房款近800万,造成的巨大损失给众多的房屋交易者和家庭带来的痛苦已是众所周知的事实。根据宁波原二手房屋交易的习惯,卖方同买方订立合同后,卖方收到定金和首付款后,就把房子过户给买方,过户前买方的余款交(付)中介或买方委托中介办好贷款后付卖方,卖方等收到全部房款后,再把房子交付给买方。虽然从理论上这种先过户后交房的方法是不能对抗第三人的,但从合同的约定自愿出发应是允许的,出卖方本认为房子标的物没有交付,是万无一失的,但目前仲裁裁定和一审法院认为:
(1)房子过户了就视为已交付,不认可“二手房”买卖房屋的交付分为权利交付和实物交付,再加上有些卖方虽没有交付,经不起买方看房心急把钥匙交一把给买方,这就更说不清了(2)买卖双方同意由中介保管的房款的损失全部由卖方承担,即中介保管的钱和买方委托中介贷款的钱只要打到了中介的帐户视为买方支付义务已完成,损失全部由卖方承担的;
(3)宁波的《存量房屋买卖中介合同》是房屋买卖法律关系中的三方合同,并不认定买卖法律关系中是双方合同。虽然裁定和判决后卖方都不服,先不去讨论裁定和判决的正确与否,但作为宁波的二手房交易的卖方在目前对《存量房屋买卖中介合同》认为是三方合同,不认定买卖中是双方合同、居间法律关系中是三方合同;不认定中介保管的钱是双方都同意的是具担保性质,而认定是中介保管的房款是卖方收的钱且风险全由卖方承担;不认可先过户后交房约定的对合同双方的有效性,针对以上情况,宁波的房屋卖方必须注意以下几个问题以回避交易资金的风险,使自己几十万甚至上百万的房款打水漂,血本无归。
一、订立《房地产转让合同》(房地产交易中心印制)不订立《存量房屋买卖中介合同》,如有中介另订立中介合同,使法律关系明确。
二、如要订立《存量房屋买卖中介合同》时,不能按照原中介的交易习惯,在付款约定中不让买方交(付)中介,买方的钱必须付给自己,因目前是交(付)中介则视为卖方收到了房款,如有损失全由卖方承担风险,造成房钱两空。
三、过户之前要求买方付清大部份或全部房款,过户后从法律上说房子就是买方的了,如买方把房子转卖给了第三人,岂不是房钱两空。在目前对“款清交房”这种法律上还没有认定的交易习惯用语不能用,尽量用详细的用语约定。
四、买方不能在过户前付清,这种情况大多是买方要按揭贷款,只要在付款中约定贷款后买方付卖方,买方委托中介方贷款其风险与卖方无关即可。
五、如涉及房款要由第三方保管,可以考虑公证提存、银行担保、律师监管这些方法,要么有公信力,要么有实力,这样才能安全回避风险。
-
二手房交易出现险境权威人士提醒注意规避风险
448人看过
-
房产律师提醒消费者注意房屋买卖交易风险
51人看过
-
给企业提个醒——注意规避培训风险
296人看过
-
房管部门提醒:二手房交易六注意私下交易风险多
189人看过
-
律师提醒二手房买卖注意事项之二《交易程序篇》
268人看过
-
避免买卖合同风险,应注意哪些事项
140人看过
转让合同是指当事人一方将其合同权利、合同义务或者合同权利义务,全部或者部分转让给第三人的合同。根据转让的内容不同,转让合同可以分为债权转让合同、债务承担合同和债权债务概括转让合同三种类型。... 更多>
-
律师提醒二手房买卖注意事项之二《交易程序篇》黑龙江在线咨询 2022-10-26了解房屋产权状况,要求卖方提供合法有效的证明文件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。订立买卖契约。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后,双方签订一份正式的房产买卖契约。向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
-
提醒:委托“避税”可能有风险香港在线咨询 2022-10-28近日,张女士在我市道里区一小区看中了一套产权未满2年、面积约165平方米的二手房,房价初步商定为115万元,过户所需的一切税费由买方承担。为省下房价款中5.5%的营业税,卖方建议张女士办理委托公证,即房主通过委托公证将房屋买卖过户等相关事宜委托给第三方,同时第三方代收张某115万元购房款,买卖双方签订私下买卖协议,等到房屋产权满5年后,再通过第三方办理过户手续。“类似采用‘公证’手段进行避税的方式
-
交通事故赔偿律师提醒注意事项湖南在线咨询 2022-01-31专业的事由专业的人来办,你反映的问题重点在于事故责任划分是否合理合法?这个要具体了解,查看材料,申请复核或者重新鉴定,具体做了看,走入案件才能详细分析; 赔偿问题,重点是赔哪些项目,赔偿依据,赔偿比例?还得具体看你们证据情况针对性分析,否则猜测不了; 最后,数额较大,事故争议或赔偿金额争议较大的案件,多半是不可能私了或者马上处理的,协商不成,可以到法院起诉,诉讼上的事可以由律师具体处理,至于是否有
-
私人房屋买卖分期付款的注意事项需要避免什么风险?河南在线咨询 2022-06-12分期付款买房须注意事项: 1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户。 2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行,房屋交付在前,现金支付完毕在后。 分期付款住房贷款的流程: 1、咨询办理贷款的相关知识。 2、提出购房贷款申请。 3、提供贷款所需的相应资料。 4、银行审核批准。
-
医疗纠纷专业律师提醒注意事项陕西在线咨询 2022-03-16呼吸道畸形或不通畅、或肺部疾病均可导致无呼吸。专业律师提醒,发生医疗纠纷后注意以下情况可保证最大权益!(1)第一时间内封存和复印病历!(2)不要选择医学会做任何形式的鉴定!(3)诉讼时效是一年,超过诉讼时效起诉将面临败诉风险.(4)通过本律师分析病历在能确定医院有过错前提下即可以起诉.(5)赔偿数额与年龄、户籍、伤残等多多因素相关,需协商谈判的可由律师出具赔偿法律意见.(6)本律师只做各类医疗纠纷